קיבלתם הצעה להתחדשות עירונית? בדיקה לפני שחותמים
לפני שאתם חותמים על העסקה הגדולה בחייכם, כדאי לדעת אם התמורה ראויה.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
מה בודקים בהצעה?
עסקת התחדשות עירונית היא, מנקודת מבטו של השמאי, שילוב של עסקת קומבינציה עם בדיקת כדאיות כלכלית: הבעלים מוסרים זכויות, היזם בונה, ומכאן נגזרת שאלה כפולה: האם התמורות לבעלים ראויות, והאם ליזם נותר רווח סביר. שתי השאלות קשורות: פרויקט שאינו רווחי ליזם לא ייצא לפועל גם אם התמורה בו נדיבה, ופרויקט רווחי במיוחד מלמד שיש מקום למשא ומתן. זכות אחת שרוב בעלי הדירות אינם מכירים: בפינוי-בינוי, מיעוט בעלי הדירות רשאי לדרוש בדיקת כדאיות. הבדיקה עצמה מוסדרת בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, ולשמאי שני תפקידים בה: קביעת התמורות הראויות ובחינת הרווחיות. ונקודה מכרעת נוספת: הקלות המס בפינוי-בינוי, ובהן פטור ממס שבח, מס רכישה מופחת ומע״מ בשיעור אפס, חלות אך ורק על מתחמים שחל עליהם צו הכרזה. בלי צו הכרזה, ההקלות האלה אינן קיימות.
מתי כדאי לבדוק
- קיבלתם הצעה מיזם או ממארגן ואתם שוקלים לחתום
- הוצג לכם מפרט תמורות ואתם רוצים לדעת אם הוא ראוי לאזור
- אתם קבוצת שכנים שרוצה חוות דעת עצמאית לפני החלטה
- אתם מיעוט מול רוב שכבר חתם, ורוצים לממש את הזכות לבדיקת כדאיות
- הפרויקט מתעכב שנים ואתם רוצים לדעת אם הוא כלכלי בכלל
- קיבלתם דרישת היטל השבחה בעקבות תכנית התחדשות
איך זה עובד אצלנו
בדיקת המסלול
האם קיים צו הכרזה, איזה מסלול חל ומה נגזר ממנו לעניין המס. לעיתים זו כל התשובה.
בחינת התמורה המוצעת
שווי הדירה הקיימת מול שווי הדירה המוצעת, לפי סקר עסקאות באזור.
בחינת הרווחיות
האם הפרויקט כלכלי ליזם, ומה זה אומר על מרחב המשא ומתן שלכם.
דוח קצר וברור
מה מקבלים, מה מוותרים ומה חסר בהצעה, בשפה שאפשר להביא לאסיפת דיירים.
למה לפיד שמאות מקרקעין
בהתחדשות עירונית ההיבט הכלכלי וההיבט המשפטי שזורים זה בזה: שאלת המיסוי תלויה בצו ההכרזה, שאלת הרוב הנדרש תלויה במסלול, ושאלת התמורה תלויה בשווי. אריאל לפיד הוא שמאי מקרקעין וכלכלן, ויעקב לפיד הוא שמאי מקרקעין ועורך דין. שני הצדדים של הבדיקה נעשים במשרד אחד ולא בשני משרדים שצריך לתאם ביניהם.
שאלות נפוצות
האם ההצעה שקיבלתי הוגנת?
זו שאלה שנענית במספרים ולא בתחושה. משווים את שווי הדירה הקיימת לשווי הדירה המוצעת לפי עסקאות באזור, ובודקים במקביל אם הפרויקט כלכלי ליזם. פער לטובת היזם הוא מרחב משא ומתן.
האם אני חייב להסכים אם רוב השכנים חתמו?
לא בהכרח, וזה תלוי במסלול. בחיזוק בלבד נדרש רוב רגיל, בעיבוי ובתוספת דירות נדרש רוב מיוחס באישור המפקח, ובהריסה ובנייה נדרשת הסכמה רחבה כמעט מלאה לצד מנגנון לכפייה על מיעוט סרבן.
מהו צו הכרזה ולמה הוא חשוב לי?
צו הכרזה הוא ההכרזה הרשמית על המתחם כמתחם פינוי-בינוי. הקלות המס, ובהן פטור ממס שבח, מס רכישה מופחת ומע״מ אפס, חלות רק על מתחם מוכרז. בלי צו הכרזה, ההצעה שקיבלתם אינה כוללת אותן.
מהו תקן 21?
תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין מסדיר את הבדיקה השמאית בהתחדשות עירונית, ותקן 21.1 קובע את הפירוט המזערי הנדרש בבדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי-בינוי. הוא חל על בדיקות פינוי-בינוי בלבד.
כמה זמן לוקחת בדיקה כזאת?
בדיקת המסלול והמיסוי היא בדיקה קצרה. בדיקת התמורה המלאה, הכוללת סקר עסקאות באזור ובחינת רווחיות, נמסרת בתוך ימים ספורים ממועד קבלת מסמכי ההצעה.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות