שמאות מקרקעין לגופים ציבוריים ולמכרזים
שמאות מקרקעין לגופים ציבוריים, בעמידה בדרישות התיעוד והרכש החלות עליהם.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
במה שונה שמאות לגוף ציבורי
גוף ציבורי אינו בוחר שמאי כפי שבוחר לקוח פרטי. הבחירה כפופה לדיני הרכש הציבורי, מחייבת תיעוד, ולעתים קרובות נעשית דרך הליך הצעות מחיר או מאגר יועצים. גם העבודה עצמה שונה: היא נמדדת בשעות מדווחות ולא בתמורה גלובלית, היא כפופה להזמנת עבודה מאושרת מראש, והיא נבדקת בידי גזברות ומבקר. מעבר לכך, חוות דעת שמוזמנת בידי רשות נדרשת לעמוד בסטנדרט גבוה במיוחד של נימוק ושקיפות, מפני שהיא עשויה להיבחן בוועדת ערר, בבית משפט לעניינים מינהליים או בביקורת פנימית. משרדנו עובד מול גופים ציבוריים מזה שנים, ובכלל זה מול רשות מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי, משרדי ממשלה וועדות מקומיות לתכנון ובנייה.
מתי גוף ציבורי נזקק לשמאי
- חוות דעת נגדית לשומת היטל השבחה שהוגשה נגד הרשות
- קביעת דמי חכירה ועדכונם בנכסים שבבעלות הרשות
- דמי שימוש ראויים בגין תפיסת מקרקעין או שימוש ללא הרשאה
- הערכת שווי לצורך רכישה, מכירה או החלפת מקרקעין
- ליווי שמאי בהליכי הפקעה ובתביעות פיצויים
- בדיקת כדאיות והיתכנות כלכלית לפרויקטים עירוניים
המסגרת הרגולטורית
התקשרות של גוף ציבורי עם שמאי כפופה לכללי רכש שאינם חלים על לקוח פרטי. הכרת הכללים מצד הספק חוסכת לרשות זמן ומונעת פסילות טכניות.
- חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992
- ככלל, התקשרות של גוף ציבורי טעונה מכרז. תקנות החוק קובעות סף כספי שמתחתיו ניתן להתקשר בפטור ממכרז, בדרך של פנייה לקבלת הצעות מחיר. סכום הסף מתעדכן מעת לעת, ולכן הוא נבדק מול הנוסח העדכני בכל הליך.
- חוק עסקאות גופים ציבוריים, התשל"ו-1976
- החוק מתנה התקשרות של גוף ציבורי בכך שהספק מנהל ספרים כדין ומדווח לרשויות המס. לפי סעיף 2ב לחוק זהו תנאי להתקשרות ולא תנאי להגשת הצעה, ולכן התצהיר הנדרש מוגש לרוב בשלב הזכייה. מלכודת נפוצה: תצהיר חייב להיות מאומת בידי עורך דין שאינו המצהיר עצמו.
- מאגרי יועצים
- רשויות מקומיות רבות מנהלות מאגר יועצים, וממנו נבחרים נותני השירות. ההיכללות במאגר היא תנאי מקדים לקבלת פניות, ולעתים קרובות ההרשמה פתוחה רק בחלונות זמן מוגדרים. משרדנו נמנה עם מאגרי השמאים של מספר ועדות מקומיות, ובכללן תל אביב, בת ים וחולון.
- אסמכתאות נדרשות
- הליך רכש טיפוסי דורש תעודת עוסק מורשה, אישור ניהול ספרים ואישור ניכוי מס במקור בתוקף, אישור ביטוח אחריות מקצועית, והוכחת ניסיון של השמאי העורך ושל מנהל המשרד המבקר. משרדנו מחזיק את כולם בתוקף שוטף ומגיש אותם כחבילה מסודרת.
תחשיב לדוגמה: דמי שימוש ראויים בקרקע ציבורית
כאשר נתפסת קרקע בבעלות ציבורית ונעשה בה שימוש ללא הרשאה, השומה אינה מחפשת עסקאות שכירות דומות, מפני שלרוב אין שוק לשימוש כזה. במקום זאת היא נגזרת משווי הקרקע ומשיעור תשואה מקובל לקרקע מאותו ייעוד.
לפניכם תרחיש שלם לצורך המחשה: שטח של 1,200 מטר רבוע בייעוד תעשייה, בבעלות רשות מקומית, נתפס ושימש לאחסנה במשך ארבע שנים.
| השטח שנתפס | 1,200 מ"ר |
|---|---|
| שווי קרקע למטר רבוע בייעוד תעשייה באזור | 4,500 ₪ |
| שווי הקרקע שנתפסה | 5,400,000 ₪ |
| שיעור תשואה שנתי לקרקע מאותו ייעוד | 5% |
| דמי שימוש ראויים לשנה | 270,000 ₪ |
| תקופת התפיסה | 4 שנים |
| סך דמי השימוש הראויים | 1,080,000 ₪ |
- שיעור התשואה אינו מספר שרירותי. הוא נגזר מעסקאות חכירה והשכרת קרקע בייעוד דומה, ומוצג בשומה עם מקורותיו. שומה הנוקבת בשיעור בלי לנמק אותו לא תעמוד בוועדת ערר.
- קיימת שיטה חלופית המקובלת בהערכת מקרקעי ציבור, ולפיה דמי השימוש נגזרים מהשימוש המיטבי שנמנע מהבעלים, ולא משווי הקרקע כפי שהיא. בחירת השיטה תלויה בנסיבות ומנומקת בשומה.
- התחשיב אינו כולל הפרשי הצמדה וריבית ואינו כולל מס ערך מוסף. אלה נוספים בהתאם להחלטת הגורם המשפטי המטפל.
- תקופת התפיסה היא נתון עובדתי שמקורו בתיעוד הרשות, בתצלומי אוויר או בדוחות פיקוח, ולא בהערכה שמאית. השומה מציינת במפורש על מה היא מסתמכת.
המספרים בתחשיב זה נועדו להמחיש שיטת חישוב בלבד. הם אינם לקוחים מתיק מסוים, אינם מתייחסים לנכס כלשהו ואינם מהווים שומה. שומה נערכת לנכס מסוים ולמועד מסוים, ונמסרת חתומה בידי שמאי מקרקעין מוסמך.
מה גוף ציבורי צריך לבדוק לפני שהוא בוחר שמאי
האם השמאי כתב אי פעם חוות דעת נגדית
רוב עבודות השמאות נערכות מטעם בעל הנכס. חוות דעת נגדית מטעם רשות היא עבודה אחרת: היא מתחילה מניתוח שומה קיימת, מאתרת בה ליקויים מוגדרים, ומציגה חלופה מנומקת. שמאי שלא עשה זאת מעולם ילמד על חשבון התיק. שאלו מפורשות כמה חוות דעת נגדיות ערך המשרד ובאילו פורומים הן נבחנו.
מי חותם ומי מבקר
פניות רכש רבות דורשות שני רפים נפרדים: ותק מינימלי לשמאי העורך, וותק גבוה יותר למנהל המשרד המבקר. אין מניעה ששני התפקידים יאוישו באותו אדם, ובלבד שהוא עומד בשני הרפים. מה שאסור הוא להציג שמאי צעיר כעורך כשאינו עומד ברף. בדקו התאמה בין השם שבהצעה לשם שעל חוות הדעת שתתקבל בסוף.
תעריף שעתי אינו מחיר העבודה
בהתקשרות שעתית, תעריף נמוך אינו חוסך כסף אלא מגדיל את מספר השעות הנדרשות להשלמת אותה עבודה. מה שקובע את העלות בפועל הוא התפוקה לשעה ולא התעריף. תעריף חריג בזולותו בחוות דעת נגדית מסמן לרוב חוסר ניסיון, ולא יעילות.
האם השמאי יתייצב
חוות דעת שנכתבה יפה ושהמומחה שלה אינו מגיע להיחקר עליה שווה מעט. בהתקשרות עם גוף ציבורי כדאי לקבוע מראש שההצעה כוללת התייצבות בוועדת ערר או בבית המשפט, ולא רק את כתיבת המסמך.
איך זה עובד אצלנו
פנייה והיקף העבודה
בירור מהות חוות הדעת הנדרשת, המועד הקובע והחומר הקיים ברשות.
הצעה והזמנת עבודה
הצעת מחיר לפי תעריף שעתי או גלובלי, כנדרש בהליך, ופתיחת העבודה רק כנגד הזמנה מאושרת.
עריכת חוות הדעת
בדיקה תכנונית, סקר נתונים, תחשיב מנומק ובקרה של מנהל המשרד לפני המסירה.
ליווי עד להכרעה
מענה לשאלות הבהרה, התייצבות בוועדת ערר או בבית המשפט, וחקירה נגדית לפי הצורך.
לוח זמנים טיפוסי בהליך רכש
- פנייה
- הגוף הציבורי מפרסם בקשה לקבלת הצעות מחיר, או פונה לספקים מתוך מאגר היועצים שלו.
- הגשה
- הצעה על גבי הטופס שהגוף קבע, בצירוף אישורי מס וביטוח והוכחת ניסיון. הגשה במסמך אחר מזה שנדרש עלולה להיפסל על הסף.
- בחירה
- בדיקת עמידה בדרישות הניסיון ולאחריה השוואת מחיר. ברוב ההליכים בפטור ממכרז אין ראיון ואין ועדה.
- התקשרות
- בשלב זה נדרש תצהיר לפי חוק עסקאות גופים ציבוריים, מאומת בידי עורך דין שאינו המצהיר.
- ביצוע
- עבודה כנגד הזמנה מאושרת, דיווח שעות מפורט, ותשלום בתנאי שוטף בהתאם להסכם.
פנייה לקבלת הצעות מחיר נוקבת לרוב בטופס מחייב ובמועד מדויק. הצעה שהוגשה על נייר המכתבים של המשרד במקום על הטופס שנדרש נפסלת, גם כשתוכנה טוב.
למה לפיד שמאות מקרקעין
יעקב לפיד הוא שמאי מקרקעין מוסמך משנת 1995 ועורך דין, עם למעלה משלושים שנות ניסיון. השילוב הזה משמעותי במיוחד בעבודה מול גוף ציבורי: חוות דעת שנכתבת מתוך הבנה של ההליך המינהלי, של נטלי ההוכחה ושל אופן הבחינה בוועדת ערר, עומדת טוב יותר בביקורת. המשרד פועל מול רשות מקרקעי ישראל, השמאי הממשלתי, משרדי ממשלה וועדות מקומיות, נמנה עם מאגרי השמאים של ועדות מקומיות ובכללן תל אביב, בת ים וחולון, ומחזיק בתוקף שוטף את כל האישורים הנדרשים בהליכי רכש.
שאלות נפוצות
האם המשרד רשום במאגרי יועצים?
כן. המשרד נמנה עם מאגרי השמאים של מספר ועדות מקומיות, ובכללן תל אביב, בת ים וחולון. נשמח לבחון הרשמה למאגר נוסף כאשר הוא נפתח.
איך מתומחרת עבודה לגוף ציבורי?
לפי מה שההליך קובע. חלק מהגופים מבקשים תעריף שעתי ומדווחים שעות בפועל, וחלק מבקשים מחיר גלובלי לחוות דעת. בשני המקרים העבודה נפתחת רק כנגד הזמנת עבודה מאושרת.
כמה זמן לוקחת חוות דעת נגדית?
התלוי בהיקף השומה שמנתחים ובזמינות החומר התכנוני. לאחר עיון בשומה ובתיק נמסרת הערכת לוח זמנים מחייבת, ואנו עומדים במועדי הערר.
האם השמאי מתייצב לוועדת ערר ולבית משפט?
כן. התייצבות, מענה לשאלות הבהרה וחקירה נגדית הם חלק מהשירות, ואנו ממליצים לקבוע זאת מפורשות בהזמנת העבודה.
אילו אישורים מצורפים להצעה?
תעודת עוסק מורשה, אישור ניהול ספרים ואישור ניכוי מס במקור בתוקף, אישור ביטוח אחריות מקצועית, פרופיל המשרד והוכחת ניסיון של השמאי העורך ושל מנהל המשרד.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות