שמאות לפירוק שיתוף ולגירושין
מספר אחד שמוסכם על שני הצדדים, במקום שנה של מחלוקת על השווי.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
מה כולל תהליך השומה?
כשבעלות במקרקעין מתפרקת, בין שותפים עסקיים, בין יורשים או בין בני זוג, השאלה הראשונה היא כמה הנכס שווה, והשאלה השנייה היא כמה שווה חלקו של כל אחד. אלה שתי שאלות שונות, והתשובה לשנייה אינה בהכרח השווי הכולל חלקי מספר השותפים. הסיבה נעוצה במה שמכונה ערך מטרד: חלק בלתי מסוים בנכס משותף (מושאע) שווה לרוכש פוטנציאלי פחות מחלקו היחסי, משום שהוא קונה לתוכו תלות בשותפים שאינו מכיר. ההפחתה הזאת אינה אוטומטית ואינה נגזרת מעצם הבעלות המשותפת. היא קמה רק כשקיים ערך מטרד בפועל, וכשכל השותפים מוכרים יחד לצד שלישי אין הפחתה כלל. וכשההפחתה כן קמה, מודדים אותה לפי שתי חלופות: העלות הכלכלית לפתרון בעיית התלות, או הדחייה בזמן עד למימוש, והנמוכה מבין השתיים היא הקובעת.
מתי נדרשת שומה?
- פירוק שיתוף בין שותפים בנכס, בהסכמה או בהליך משפטי
- גירושין וחלוקת רכוש בבית משפט לענייני משפחה או בבית דין רבני
- שותף המבקש למכור את חלקו בלבד
- הערכת שווי לצורך הסכם ממון או הסכם גירושין
- מחלוקת בין יורשים על שווי נכס לפני חלוקה
- דרישת היטל השבחה שהתקבלה בעקבות פירוק שיתוף
איך זה עובד אצלנו
מיפוי הזכויות
מי הבעלים הרשומים, באילו חלקים ומה מעמדם: בעלות, חכירה או זכות שאינה רשומה.
שווי הנכס כשלם
הערכה בגישת ההשוואה, עם סקר עסקאות מלא ובדיקת סבירות.
שווי החלק
בחינה אם קיים ערך מטרד, ואם כן, מדידתו לפי החלופה הנמוכה מבין השתיים.
חוות דעת להגשה
מסמך אחד שיכול לשמש את שני הצדדים ולקצר את ההליך.
למה לפיד שמאות מקרקעין
בתיקי פירוק שיתוף וגירושין, חוות דעת שמאית טובה חוסכת חודשים. השילוב של שמאות ומשפט במשרד אחד מאפשר לכתוב חוות דעת שמדברת בשפה שבית המשפט קורא, ולעמוד מאחוריה בחקירה. יעקב לפיד נמנה עם מאגר המומחים של בתי המשפט ומונה כמומחה מטעם בית המשפט בתיקים מסוג זה.
שאלות נפוצות
כמה שווה חלקי בנכס משותף?
לא בהכרח החלק היחסי המדויק. אם קיים ערך מטרד, כלומר אם רוכש חיצוני יראה בשותפות חיסרון, תבוצע הפחתה. ההפחתה נמדדת לפי הנמוכה מבין שתי חלופות: עלות פתרון התלות, או הדחייה בזמן עד למימוש.
האם תמיד יש הפחתה על בעלות משותפת?
לא. ההפחתה אינה אוטומטית. כשכל השותפים מוכרים יחד לצד שלישי אין הפחתה כלל, משום שהרוכש מקבל את הנכס כשלם. ההפחתה קמה רק כשמוכרים חלק בלבד וקיים ערך מטרד בפועל.
האם צריך שמאי אחד לשני הצדדים או שמאי לכל צד?
שני המסלולים קיימים. שמאי מוסכם אחד חוסך זמן וכסף ומקטין את המחלוקת, ולעיתים בית המשפט ממנה מומחה מטעמו. כשכל צד מביא שמאי, חוות דעת מנומקת ומגובה בסקר עסקאות מלא היא זו שמחזיקה.
האם פירוק שיתוף מחייב בהיטל השבחה?
כן. פירוק שיתוף מהווה מימוש לעניין היטל השבחה, ולכן עשויה לקום חבות. חשוב להבחין בינו לבין הסכם שיתוף, שאינו מימוש. הבחנה זו משנה את מועד החיוב ואת עצם קיומו.
האם חוות הדעת מתאימה לבית הדין הרבני?
כן. חוות הדעת נערכת במתכונת קבילה ומשמשת בבית משפט לענייני משפחה ובבית דין רבני כאחד.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות