קונים קרקע חקלאית או חלק בקרקע במושע? שומה לפי תקן 22 לפני שחותמים
לפני שחותמים על קרקע להשקעה: כמה היא שווה היום לפי מה שמאושר, ומה צריך לקרות כדי שהשווי שמבטיחים לכם יתממש.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
בקצרה: תקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין קובע מה חייבת לכלול שומה של קרקע שמשווקים לציבור על בסיס ציפיות, כמו קרקע חקלאית או חלק בקרקע במושע. השמאי קובע קודם את השווי לפי התכניות המאושרות בלבד, ורק אחר כך בוחן את התכנית שמציגים לכם: מה צריך לקרות כדי שתאושר, כמה זמן זה ייקח וכמה זה יעלה. עוסק שמוכר קרקע כזו חייב למסור לקונה שומה לפי התקן, בכתב וללא תשלום, לא יאוחר מ-7 ימים לפני החתימה, ומוכר פרטי בדרך כלל אינו חייב בכך.
מהי שומה לפי תקן 22?
תקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין קובע מה חייבת לכלול שומה של קרקע שמשווקים לציבור על בסיס ציפיות: קרקע חקלאית, או קרקע שעוד אין עליה תכנית שמאפשרת לבנות, שנמכרת לשלושה קונים או יותר שהופכים לבעלים במשותף. התקן מפריד בין מה שיש ביד לבין מה שמבטיחים. קודם כול השמאי קובע את שווי הקרקע לפי התכניות המאושרות בלבד, בלי לייחס ערך לציפייה. רק אחר כך הוא בוחן את התכנית שמציגים לקונה (הפרוגרמה): מה צריך לקרות כדי שתאושר, כמה זמן זה צפוי לקחת, כמה זה יעלה, ומה חלקו של הקונה בעלויות. כך רואים בנפרד את מה שקונים ביום החתימה ואת מה שמשלמים עליו כציפייה.
מתי צריך שומה לפי תקן 22
- קונים חלק בקרקע חקלאית או בקרקע במושע שמשווקת כקרקע להשקעה
- המוכר הוא אדם פרטי ולא חברת שיווק, ובדרך כלל אינו חייב למסור לכם שומה
- קיבלתם שומה מהמשווק ורוצים בדיקה עצמאית מטעמכם
- מציגים לכם תכנית בהכנה, מתחם מועדף לדיור (תמ"ל) או "הפשרה קרובה", ואתם רוצים לדעת מה מזה מאושר
- הקרקע כלולה בתכנית שמחייבת איחוד וחלוקה, ואתם רוצים להבין מה תקבלו בסוף
המסגרת המחייבת
על קרקע כזו חלות שתי מערכות כללים: התקן השמאי, שקובע מה כתוב בשומה, ותקנות הגנת הצרכן, שקובעות מתי מוכר חייב למסור אותה.
- תקן 22 - מועצת שמאי המקרקעין (2014)
- "פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות". חל על שומות שנחתמו מ-1 בדצמבר 2014, לכל קרקע שמשווקים לציבור ואינה זמינה לבנייה, בלי קשר לזהות מי שהזמין את השומה.
- תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ז-2016
- עוסק שמוכר קרקע כזו חייב למסור לקונה, בכתב וללא תשלום, שומה מעודכנת לפי תקן 22. השומה נמסרת זמן סביר מראש, ולא יאוחר מ-7 ימים לפני החתימה על החוזה או על מסמך אחר שיוצר התחייבות.
- תמצית השומה
- התקנות קובעות את הפרטים שבתמצית: האם הסיכוי לשינוי הייעוד קלוש, הייעוד והשווי ביום עריכת השומה, משך הזמן הצפוי לשינוי הייעוד, סך העלויות, ההיטלים והמסים המשוערים, והחלק היחסי הצפוי של הקונה בהם.
- "קרקע זמינה לבנייה" - ההגדרה
- קרקע שחלה עליה תכנית מפורטת שמכוחה אפשר להוציא היתר בנייה, ובלבד שהתכנית אינה מחייבת תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה. קרקע חקלאית, קרקע בלי תכנית מפורטת וקרקע שעוד צריכה איחוד וחלוקה אינן זמינות לבנייה.
מה בודקים בפועל
שווי לפי המאושר, לפני כל ציפייה
המצב הראשון שהתקן מחייב הוא שווי הקרקע לפי התכניות המאושרות בלבד, גם כשיש תכנית בהכנה. אסור לבסס אותו על עסקאות שכבר מגלמות ציפייה לשינוי ייעוד, כולל עסקאות בתוך אותו מתחם. זה המספר שאומר כמה שווה מה שאתם קונים ביום החתימה.
שווי היפותטי, ומה מנכים ממנו
המצב השני הוא שווי הקרקע כאילו התכנית שמציגים לכם כבר אושרה וניתן לבנות. מהשווי הזה מנכים את העלויות שבדרך: תכנון, פיתוח, פרצלציה, היטל השבחה, דמי היתר ומס רכוש, ומפחיתים גם בשל הבעלות המשותפת במושע. זה אינו שווי היום: הוא מחושב כאילו הכול כבר קרה, בלי להביא בחשבון את הזמן ואת הסיכון שבדרך. מה שמשלמים מעבר לשווי במצב הראשון הוא התשלום על הציפייה. אם הסיכוי לשינוי הייעוד קלוש, התקן מחייב לכתוב זאת בבולט ולא לקבוע שווי היפותטי.
מה מאושר, מה מופקד ומה רק הוכרז
נבדקות כל התכניות החלות על החלקה: תקפות, מאושרות, מופקדות, תכניות שהוחלט להפקידן והודעות לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה, תכניות ארציות ומחוזיות בנפרד, והחלטות של מוסדות התכנון. מתחם שהוכרז כמתחם מועדף לדיור, או תכנית שהוצגה בשולחן עגול, עדיין אינם תכנית מופקדת. התקן מחייב לציין גם מי מסר לשמאי את הפרוגרמה ומה תפקידו, כך שברור מאיפה הגיעה כל הנחה.
חלק במושע: מה בדיוק קונים
קרקע שנמכרת לקונים רבים רשומה בדרך כלל במושע: לכל קונה חלק בלתי מסוים בכל החלקה, ולא מגרש מסוים. לכן בודקים את הזכויות לפי המצב החוזי בפועל, את הסכם הרכישה של המוכר עצמו, את הסכם השיתוף אם יש, ואת ההערות בנסח. בתכנית שמחייבת איחוד וחלוקה, השאלה איננה רק אם התכנית תאושר, אלא מה תקבלו בסוף: כמה מהשטח יוקצה לצורכי ציבור, כמה יחידות דיור מתוכננות, ומה היחס בין החלק שלכם לבין מה שיוקצה לכם.
הבטחות מול מסמכים
"הקרקע הופשרה", "התכנית הופקדה", "שינוי ייעוד בתוך שלוש עד חמש שנים", "כך וכך מטרים שווים דירה": כל טענה כזו נבדקת מול המסמכים הרשמיים של מוסדות התכנון ומול הנתונים של התכנית. מה שלא מופיע במסמכים לא נכנס לשומה כעובדה.
איך זה עובד אצלנו
המסמכים
הסכם המכר או הטיוטה, נסח טאבו, החומר השיווקי ושומת המשווק אם נמסרה. נבדוק מה חסר ונשיג את המידע התכנוני.
בדיקה תכנונית ומשפטית
כל התכניות החלות על החלקה והחלטות מוסדות התכנון, הזכויות לפי המצב החוזי בפועל והסכם הרכישה של המוכר.
שני מצבים
שווי לפי המאושר היום, ושווי היפותטי לפי הפרוגרמה בניכוי העלויות וחלקכם בהן. אם הסיכוי לשינוי הייעוד קלוש, זה ייכתב במפורש ולא ייקבע שווי היפותטי.
שומה חתומה
שומה לפי תקן 22, חתומה בידי שמאי מקרקעין, ושיחה על הממצאים לפני שאתם חותמים.
בלי ביקור בנכס אין שומה. כל שומה שלנו כוללת ביקור, ובנכס בנוי הביקור הוא בתוכו. לא חייבים להיות שם בעצמכם: אפשר לתאם את הביקור עם מי שגר בנכס או מחזיק בו, גם שוכר.
למה לפיד שמאות מקרקעין
שומה לפי תקן 22 היא קודם כול בדיקה תכנונית ומשפטית, ורק אחר כך תחשיב. צריך לקרוא תכניות, החלטות של מוסדות תכנון, נסחי טאבו והסכמי רכישה, ולהבין מה כל אחד מהם אומר על הזכות שאתם קונים. יעקב לפיד הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, שעוסק בשמאות מאז 1995, ואריאל לפיד הוא שמאי מקרקעין וכלכלן. השומה נערכת מטעמכם, כקונים, ונבנית כך שתראו בה את התמונה המלאה לפני שאתם מתחייבים.
שאלות נפוצות
מה זה תקן 22?
תקן של מועצת שמאי המקרקעין שקובע את הפירוט המזערי בשומה של קרקע שמשווקים לציבור על בסיס ציפיות. הוא מחייב להציג בנפרד את השווי לפי התכניות המאושרות ואת השווי ההיפותטי לפי התכנית שמציגים לקונה, יחד עם העלויות, משך הזמן הצפוי והסיכוי שהתכנית תתממש.
המוכר חייב לתת לי שומה לפי תקן 22?
אם המוכר הוא עוסק, למשל חברה שמשווקת קרקעות, הוא חייב למסור לכם בכתב וללא תשלום שומה מעודכנת לפי תקן 22, לא יאוחר מ-7 ימים לפני החתימה. אדם פרטי שמוכר את חלקו בדרך כלל אינו עוסק, והחובה הזו לא חלה עליו. במקרה כזה את השומה מזמינים בעצמכם.
קיבלתי שומה מהמשווק. למה לי עוד אחת?
השומה שמוסר המשווק הוזמנה על ידו. שומה מטעמכם בודקת את אותה קרקע מנקודת המבט שלכם: האם ההנחות סבירות, האם התכנית נמצאת במצב שמתואר לכם, והאם החלק שלכם בעלויות חושב נכון.
אפשר להשתמש בשומה לפי תקן 22 בבית משפט?
לא. התקן מחייב לציין בשומה שהיא אינה מיועדת לקביעת שווי שוק, ושאין להשתמש בה בערכאות משפטיות או בוועדות ערר. היא נועדה להחלטה לפני רכישה. אם נדרש שווי שוק להליך משפטי, זו שומה מסוג אחר, ואנחנו עורכים גם אותה.
מה צריך להכין?
הסכם המכר או הטיוטה שלו, נסח טאבו, החומר השיווקי שקיבלתם ושומת המשווק אם נמסרה. אם יש הסכם שיתוף או הסכם הרכישה של המוכר, גם אותם. את המידע התכנוני אנחנו משיגים.
כמה זה עולה?
תלוי בחלקה, בתכניות החלות עליה ובהיקף הבדיקה. אחרי שנראה את המסמכים נשלח הצעת מחיר מסודרת.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות