קביעת דמי שכירות ראויים
קביעה מנומקת של דמי השכירות הראויים, כשהחוזה הישן כבר לא משקף את השוק.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
מהם דמי שכירות ראויים?
דמי שכירות ראויים הם המחיר הסביר שניתן לקבל עבור זכות השכירות החופשית בנכס מקרקעין, בתנאי שכירות רגילים ומקובלים בסוג הנכס הנשום, כך מגדיר אותם מילון המונחים של מועצת שמאי המקרקעין. ההבחנה שממנה מתחיל הכל היא שדמי שכירות ראויים אינם דמי השכירות שבחוזה. דמי השכירות החוזיים הם הסכום שנקבע בהסכם, ולעיתים קרובות הוא רחוק מהשוק: חוזה ישן, יחסים בין קרובים, או שכירות שנקבעה בנסיבות אחרות. הפער בין השניים אינו טעות אלא נכס כלכלי בפני עצמו, ובשפה המקצועית הוא נקרא יתרון כלכלי לצד אחד וחסרון כלכלי לצד השני. מכאן נגזר גם אופן החישוב: כשנכס מושכר מתחת לשוק אין מהוונים את דמי החוזה לצמיתות, אלא מפצלים את זרם ההכנסות לשתי תקופות: יתרת החוזה בשיעור המותאם לסיכון שבה, ומתום החוזה ואילך לפי הראויים ובשיעור ההיוון הכולל.
מתי נדרשת חוות דעת?
- סכסוך בין משכיר לשוכר על גובה דמי השכירות
- שימוש ייחודי בנכס משותף, כששותף אחד מחזיק והאחר תובע דמי שימוש
- נכס בבעלות משותפת אחרי פירוד או ירושה, כשאחד הצדדים גר בו
- דייר מוגן בבית עסק, החייב ברוב המקרים בדמי שכירות ראויים
- חידוש או הארכה של חוזה ארוך, כשהצדדים חלוקים על המחיר
- הליך בבית משפט או בבוררות הדורש חוות דעת קבילה
הבסיס המשפטי
שני המונחים הרווחים בשוק אינם מופיעים בחוק כלל. מי שמבין את ההבחנה ביניהם מנסח נכון גם את התביעה וגם את השומה.
- סעיף 33 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969
- לשון הסעיף היא ששותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש. שימו לב: החוק אומר שכר ראוי בעד השימוש. לא דמי שימוש ראויים ולא דמי שכירות ראויים.
- ההבחנה בין שני המונחים
- דמי שכירות ראויים הוא מונח שמאי המוגדר במילון מונחי שמאות מקרקעין של מועצת שמאי המקרקעין: המחיר הסביר שניתן לקבל עבור זכות השכירות החופשית בנכס, בתנאי שכירות רגילים ומקובלים. דמי שימוש ראויים הוא המונח הדיוני לסעד הכספי הנפסק בגין שימוש בלא יחסי שכירות חוזיים. השומה מעריכה דמי שכירות ראויים, ובית המשפט פוסק על בסיסה דמי שימוש ראויים.
- סעיף 31 לחוק המקרקעין
- כל שותף רשאי, בלא הסכמת יתר השותפים, להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר. מכאן המתח: סעיף 31 מתיר שימוש, וסעיף 33 מחייב בשכר. הפסיקה יישבה את המתח בדרישת הייחודיות.
- דרישת הייחודיות - פרשנות פסיקתית
- בתי המשפט קבעו שהחיוב קם רק כאשר שותף אחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם. זו פרשנות של הפסיקה ולא לשון החוק, ולשון סעיף 33 עצמה רחבה יותר. עצם המגורים בנכס אינו מספיק.
- סעיף 36 לחוק המקרקעין
- חובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז. לכן דמי שימוש ראויים מתקזזים לא פעם מול הפדיון בהליך פירוק שיתוף, ולא נגבים בנפרד.
- עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979
- כאשר הצדדים אינם שותפים במקרקעין - מסיג גבול, בר רשות שרשותו פקעה, מחזיק ללא זכות - סעיף 33 אינו חל והעילה היא השבה לפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר. שימו לב שסעיף 2 לאותו חוק מסמיך את בית המשפט לפטור מהשבה, כולה או מקצתה.
תחשיב לדוגמה: דמי שימוש ראויים בין שותפים
דמי שימוש ראויים אינם מספר יחיד. הם מכפלה של שלושה נתונים: דמי השכירות שהנכס היה מניב בשוק חופשי, חלקו של השותף שאינו משתמש, ומספר החודשים שבהם התקיימה ההדרה.
לפניכם תרחיש שלם לצורך המחשה: שני אחים ירשו דירת ארבעה חדרים בשטח 95 מטר רבוע בחלקים שווים. אח אחד מתגורר בדירה, השני אינו מחזיק בה. השני הגיש תביעה לפירוק שיתוף.
| עסקת השוואה א' - דירת 4 חדרים, 92 מ"ר, אותו רחוב | 6,900 ₪ לחודש |
|---|---|
| עסקת השוואה ב' - דירת 4 חדרים, 98 מ"ר, רחוב מקביל | 7,500 ₪ לחודש |
| עסקת השוואה ג' - דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, אותה שכונה | 7,200 ₪ לחודש |
| ממוצע אריתמטי פשוט | 7,200 ₪ לחודש |
| חלקו של השותף שאינו משתמש | 50% |
| דמי שימוש ראויים לחודש | 3,600 ₪ |
| התקופה - מיום הגשת תביעת פירוק השיתוף | 36 חודשים |
| סך דמי השימוש הראויים | 129,600 ₪ |
- סקר השכירות מוצג עסקה אחר עסקה ולא כממוצע בלבד. שמאי שנשאל בחקירה נגדית היכן נתוני ההשוואה ואין לו אותם בגוף חוות הדעת - השומה שלו נחלשת מאוד. שלוש עסקאות הן המינימום.
- הסכם שכירות קיים בנכס עצמו אינו קובע את דמי השכירות הראויים. ההגדרה נוקבת בתנאי שכירות רגילים ומקובלים, והסכם קיים עשוי לשקף ותק, קרבה משפחתית, יחסים מיוחדים או דיירות מוגנת. הסכם כזה מוצג בפרק הזכויות כעובדה, ולא נכנס לתחשיב.
- מועד תחילת התקופה הוא שאלה משפטית ולא שמאית. בתרחיש זה נבחר מועד הגשת תביעת פירוק השיתוף, מפני שהגשתה מגלה את דעתו של השותף שאינו מסכים לשימוש הייחודי. השומה מציגה תחשיב חודשי מפורט כדי שבית המשפט יוכל לקבוע תקופה אחרת בלי שהשומה כולה תיפסל.
- אח שעזב את הדירה מרצונו אינו יכול להפוך את הנותר בה לשוכר בעל כורחו. עזיבה מרצון אינה הדרה.
המספרים בתחשיב זה נועדו להמחיש שיטת חישוב בלבד. הם אינם לקוחים מתיק מסוים, אינם מתייחסים לנכס כלשהו ואינם מהווים שומה. שומת דמי שכירות ראויים נערכת לנכס מסוים ולמועד מסוים, על בסיס סקר שכירות בפועל בסביבתו, ונמסרת חתומה בידי שמאי מקרקעין מוסמך.
מה שקובע אם התביעה תתקבל
מגורים אינם עילה. הדרה היא עילה
זו הטעות הנפוצה ביותר. העובדה ששותף אחד מתגורר בנכס והשני לא אינה מספיקה. הפסיקה דורשת שני תנאים מצטברים: שימוש בלעדי, ומניעה בפועל מהשותף האחר להשתמש אף הוא. שותף שעזב מרצונו, או שממשיך להיכנס לנכס ולעשות בו שימוש גם בלי ללון בו, יתקשה מאוד לבסס הדרה.
מאיזה יום מתחילה התקופה
זו לרוב נקודת המחלוקת המרכזית, והיא שווה יותר כסף מגובה דמי השכירות עצמם. המועדים האפשריים הם יום הפטירה בעיזבון, יום הפרידה בבני זוג, יום הדרישה הראשונה בכתב, או יום הגשת תביעת פירוק השיתוף. כאשר השימוש העודף נעשה ברשות במשך שנים, נפסק שהחיוב קם רק מיום הפסקת הרשות. משום כך חוות דעת ראויה מציגה תחשיב חודשי מפורט, ולא סכום אחד כולל: היא מאפשרת לבית המשפט לקצר את התקופה בלי לפסול את השומה.
התיישנות
תביעה לדמי שימוש ראויים היא תביעה כספית ולא תביעה במקרקעין, ולכן חלה עליה תקופת ההתיישנות הכללית שבסעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. בנוסף, השימוש הבלתי מורשה נחשב עילה מתחדשת, כך שכל חודש מקים עילה חדשה. שתי ההשלכות האלה יחד קובעות עד כמה אחורה ניתן לתבוע, וזו שאלה שראוי להציג לעורך הדין בתיק לפני הזמנת השומה.
למה השומה אינה מסתמכת על חוזה השכירות שבנכס
לקוחות שואלים לעתים קרובות מדוע אנחנו לא לוקחים פשוט את דמי השכירות שהדייר משלם היום. התשובה היא שההגדרה המקצועית נוקבת בתנאי שכירות רגילים ומקובלים, כלומר בקנה מידה של שוק ולא של חוזה מסוים. חוזה קיים עשוי לשקף שכירות ותיקה שלא עודכנה, קרבה בין הצדדים, או דיירות מוגנת. הוא מופיע בשומה בפרק הזכויות במקרקעין כטבלה עובדתית, עם הסתייגות מפורשת שאינו קובע את דמי השכירות הראויים.
כשהנכס אינו דירת מגורים
בנכס מסחרי, במשרד או במחסן, סקר השכירות מורכב יותר. תנאי השכירות אינם אחידים: יש הבדל בין שכירות ברוטו לנטו, בין חוזה הכולל דמי ניהול לחוזה שאינו כולל, ובין תקופות שכירות שונות. השוואה שאינה מנטרלת את ההבדלים האלה מייצרת מספר שגוי, ולכן בנכסים כאלה השומה מפרטת את תנאי כל עסקת השוואה ולא רק את המחיר.
איך זה עובד אצלנו
בירור המטרה והזכויות
מי מחזיק, מכוח מה, ומה בדיוק מוערך: הזכות כפנויה, כתפוסה, או היתרון הכלכלי שבפער.
סקר שכירויות בסביבה
עסקאות שכירות בפועל, ובהיעדרן גם מחירי היצע המסומנים ככאלה ומופחתים במקדם משא ומתן.
התאמות ותחשיב
התאמה לשטח, למצב, לקומה, למיקום ולתנאי החוזה, ופיצול לתקופות במידת הצורך.
חוות דעת ערוכה להגשה
מנומקת, עם בדיקת סבירות, ובמתכונת הקבילה בבית משפט.
למה לפיד שמאות מקרקעין
חוות דעת על דמי שכירות ראויים כמעט תמיד מוגשת בתוך סכסוך פעיל, בין שותפים, בין בני זוג לשעבר או בין משכיר לשוכר, ולכן היא נבחנת בחקירה נגדית ולא רק על ידי הצד שהזמין אותה. יעקב לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין (LL.B), נמנה עם מאגר המומחים של בתי המשפט, וחוות הדעת נכתבת מלכתחילה בידיעה שהיא תיקרא על ידי הצד השני.
שאלות נפוצות
האם דמי השכירות בחוזה הם דמי השכירות הראויים?
לא בהכרח, ולרוב לא. דמי השכירות החוזיים הם הסכום שנקבע בהסכם, ואילו הראויים הם המחיר הסביר בשוק החופשי בתנאים מקובלים. הפער ביניהם הוא יתרון כלכלי לצד אחד, והוא ניתן לכימות.
איך נקבעים דמי שכירות ראויים?
בהשוואה לעסקאות שכירות בנכסים דומים בסביבה, בתוספת התאמות לשטח, למצב, לקומה ולתנאי השכירות. כשאין די עסקאות שכירות אפשר להיעזר גם במחירי היצע, ובלבד שיסומנו ככאלה ויופחת מהם מקדם משא ומתן.
שותף גר בדירה המשותפת. האם מגיעים לי דמי שימוש?
במקרים רבים כן. שותף שעושה שימוש ייחודי בנכס משותף עשוי להיות חייב לשותפיו בדמי שימוש, והבסיס לחישובם הוא דמי השכירות הראויים לחלק היחסי. השאלה אם קמה חבות היא משפטית, והקביעה כמה היא שמאית.
האם חוות הדעת קבילה בבית משפט?
כן. חוות הדעת נערכת במתכונת המחייבת לפי תקנות שמאי המקרקעין, כוללת את כל הפרטים הנדרשים וניתן להעיד עליה. יעקב לפיד נמנה עם מאגר המומחים של בתי המשפט.
כמה זמן זה לוקח?
לאחר ביקור בנכס וקבלת המסמכים, חוות הדעת נמסרת בתוך ימים ספורים במקרה רגיל. תיק מורכב, נכס לא שגרתי או צורך בהרחבת סקר השכירויות עשויים להאריך את הלוח.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות