בדיקת כדאיות כלכלית למיזמי נדל״ן
לפני שקונים קרקע או יוצאים לבנייה: האם המספרים סוגרים.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
מהי בדיקת כדאיות כלכלית?
בדיקת כדאיות כלכלית עונה על שאלה אחת: האם המיזם מניב רווח יזמי סביר, בהינתן העלויות, לוח הזמנים והמימון. היא נדרשת לפני רכישת קרקע, לפני יציאה לבנייה, לפני בחירה בין חלופות תכנון ולפני הצגת המיזם לגורם מממן. הרווח היזמי הוא לב הבדיקה, ויש לו הגדרה מדויקת: המנה המתקבלת מחילוק סך ההכנסות מהמיזם בסך ההוצאות למימושו. ההגדרה חשובה, כי בסיס החישוב משתנה בין מקורות מקצועיים שונים, ובדיקה שמשווה שיעור רווח שחושב על בסיס אחד לשיעור מקובל שנקבע על בסיס אחר משווה שני דברים שאינם ברי השוואה. שני רכיבים נוספים הכרחיים: התזרים, שממנו נגזרות הוצאות המימון לפי הריבית בשוק, משך הבנייה ושלביותה, וניתוח הרגישות, משום שמיזם הנראה רווחי בתרחיש אחד ומפסיד כשמחיר המכירה יורד במעט אינו מיזם רווחי אלא מיזם על הגבול.
מתי נדרשת בדיקה
- לפני רכישת קרקע או נכס להשבחה
- לפני יציאה לבנייה, כשצריך להחליט אם המיזם יוצא לפועל
- בחירה בין חלופות תכנון או בין תמהילי שימושים
- הצגת המיזם לגורם מממן או לשותפים
- בחינת עסקת קומבינציה, ומה שווה חלקו של בעל הקרקע
- מיזם שהתעכב, ובחינה מחדש אם הוא עדיין כלכלי
איך זה עובד אצלנו
מיפוי הזכויות והמצב התכנוני
מה מותר לבנות בפועל, ומה דורש הליך תכנוני נוסף.
צד ההכנסות
שווי המכירה הצפוי לפי סקר עסקאות מלא, לפי סוג יחידה ולפי קומה.
צד ההוצאות והתזרים
עלויות בנייה, פיתוח, מימון, ניהול ושיווק, פרוסות על לוח הזמנים.
רווח יזמי וניתוח רגישות
התוצאה, ומה קורה לה כשמחיר המכירה, עלות הבנייה או משך הבנייה משתנים.
למה לפיד שמאות מקרקעין
בדיקת כדאיות היא עבודה כלכלית הנשענת על שומה. אריאל לפיד הוא שמאי מקרקעין וכלכלן: צד ההכנסות נאמד בגישות השמאיות המקובלות עם סקר עסקאות מלא, וצד המימון והתזרים נבנה ככלי כלכלי ולא כשורה בטבלה. התוצאה היא מודל שאפשר להריץ בו תרחישים, ולא מספר בודד.
שאלות נפוצות
מהו רווח יזמי, ואיך מחשבים אותו?
הרווח היזמי הוא היחס בין סך ההכנסות מהמיזם לסך ההוצאות למימושו. חשוב לוודא שהשיעור המתקבל מחושב על אותו בסיס שעליו נקבע השיעור המקובל שמשווים אליו, אחרת ההשוואה חסרת משמעות.
האם בדיקת כדאיות היא שומה?
לא. שומה קובעת שווי, ובדיקת כדאיות בוחנת אם מיזם משתלם. הן נשענות זו על זו: צד ההכנסות בבדיקת הכדאיות נאמד בגישות השמאיות, ולכן בדיקה שנעשית בלי בסיס שמאי נשענת על מספרים שלא נבדקו.
למה צריך ניתוח רגישות?
משום שתוצאה בודדת אינה מלמדת על יציבות. מיזם שרווחי בתרחיש הבסיס ומפסיד כשמחיר המכירה יורד במעט אינו מיזם רווחי אלא מיזם על הגבול, וטבלת הרגישות היא מה שמראה זאת.
מה ההבדל בין בדיקת כדאיות רגילה לבדיקה בפינוי-בינוי?
בפינוי-בינוי חל תקן 21.1, הקובע פירוט מזערי מחייב, ולצידו שיעורי רווח יזמי מזערי שפרסם השמאי הממשלתי הראשי. שיעור הרווח הנדרש שם גבוה מבנייה רגילה, בשל היקף המיזם, משכו ומרכיבי סיכון ייחודיים.
כמה זמן לוקחת בדיקת כדאיות?
תלוי בהיקף. בדיקה למיזם מגורים בהיקף בינוני נמסרת בתוך שבוע עד שבועיים ממועד קבלת התכניות ונתוני העלויות. מיזם מורכב או רב-שלבי דורש זמן נוסף.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות