תביעת פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197
מיצוי זכותכם לפיצוי כאשר תכנית פוגעת מורידה את שווי הנכס שלכם.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
בקצרה: סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מזכה בפיצוי מהוועדה המקומית את מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילת התכנית, כשתכנית פגעה בשווי נכסו, גם כשהנכס רק גובל בתכנית. את התביעה מגישים בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית. היא נשענת על חוות דעת שמאית שמשווה את שווי הנכס לפני התכנית ואחריה, ומבססת את הקשר בין התכנית לירידת הערך.
מהי תביעה לפי סעיף 197?
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מקנה לבעל מקרקעין זכות לתבוע פיצוי מהוועדה המקומית כאשר תכנית שאושרה פגעה בשווי נכסו, גם אם הנכס עצמו אינו נמצא בתחום התכנית, אלא גובל בה. פגיעה כזו יכולה לנבוע מסלילת כביש סמוך, מהקמת מבנה גבוה שחוסם נוף או אוויר, משינוי ייעוד קרקע סמוכה או ממטרדים תכנוניים אחרים. כדי לממש את הזכות נדרשת חוות דעת שמאית המוכיחה את הקשר בין התכנית הפוגעת לבין ירידת הערך, ומכמתת את גובה הנזק. חשוב לדעת: קיים מועד התיישנות, ואת התביעה מגישים בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית הפוגעת, ושר הפנים רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים. פנייה מוקדמת מאפשרת לבדוק את המועדים ולהכין את התביעה בזמן.
מתי קמה זכות לפיצוי?
- אושרה תכנית חדשה הפוגעת בנכס שלכם
- סלילת כביש או מסילה בקרבת הנכס
- הקמת בניין גבוה שחוסם נוף, אור או אוויר
- שינוי ייעוד של קרקע סמוכה (למשל למסחר או תעשייה)
- מטרדי רעש, זיהום או פגיעה בפרטיות כתוצאה מתכנית
מה קובע החוק
סעיף 197 קובע את הזכות, סעיף 198 את ההליך וסעיף 200 את החריג. רוב התיקים מוכרעים בשאלה איך שלושתם מתיישבים בתיק המסוים.
- סעיף 197(א) - הזכות
- מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, ומקרקעיו נפגעו על ידי התכנית שלא בדרך הפקעה, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית. הזכות קיימת גם כשהמקרקעין אינם בתחום התכנית אלא גובלים בה.
- סעיף 197(ב) - המועד
- התביעה מוגשת למשרדי הוועדה המקומית בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית. שר הפנים רשאי להאריך את התקופה מטעמים מיוחדים שיירשמו, גם אם כבר חלפה.
- סעיף 197א - כתב שיפוי
- מוסד תכנון רשאי להתנות הפקדה או אישור של תכנית בכתב שיפוי, מלא או חלקי, מפני תביעות לפי סעיף 197. בתכניות כאלה מי שנושא בפיצוי בפועל הוא לעיתים היזם, ולא הוועדה.
- סעיף 198 - ההליך
- הוועדה מודיעה על התביעה לכל מי שעלול לשאת בפיצוי, דנה בה ומחליטה בתוך 90 ימים. אם הסתמכה על שומה, היא מצרפת אותה להחלטה. על דחייה, מלאה או חלקית, אפשר לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים. כשהמחלוקת היא רק על סכום הפיצוי, אפשר לפנות בהסכמה, בתוך 45 ימים, למינוי שמאי מכריע.
- סעיף 200 - הפטור
- לא יראו קרקע כנפגעת כשהפגיעה נובעת מאחת ההוראות המנויות בסעיף, כמו שינוי בתחום אזורים, הסדרת גובה הבניינים וגודלם או קביעת קו בניין לאורך דרך, ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים. התנאים מצטברים.
תחשיב לדוגמה: בניין גבוה במגרש הסמוך
פגיעה לפי סעיף 197 נמדדת כהפרש בין שווי הנכס ערב תחילת התכנית לבין שוויו אחריה, כשכל שאר הנתונים נשארים קבועים. כך זה נראה בדירה שאיבדה נוף ואור.
התרחיש להמחשה: דירה בקומה רביעית מתוך חמש, עם נוף פתוח לפארק. תכנית חדשה מתירה במגרש הסמוך בניין של 15 קומות.
| שווי הדירה ערב תחילת התכנית | 3,200,000 ₪ |
|---|---|
| אובדן הנוף הפתוח (5%) | 160,000 ₪ |
| פגיעה באור ובשמש (2%) | 64,000 ₪ |
| פגיעה בפרטיות (1%) | 32,000 ₪ |
| שווי הדירה לאחר תחילת התכנית | 2,944,000 ₪ |
| ירידת הערך הנתבעת | 256,000 ₪ |
- כל רכיב נשען על עסקאות: דירות עם נוף פתוח מול דירות בלי נוף באותה סביבה. רכיב שאין עסקאות שמבססות אותו הוא הרכיב הראשון שהוועדה תתקוף.
- השאלה אם הפגיעה עוברת את תחום הסביר לפי סעיף 200 נבחנת בנפרד. החוק לא קובע שיעור, ולכן חוות הדעת צריכה להסביר גם למה הפגיעה חריגה בנסיבות התיק.
המספרים ממחישים שיטה בלבד ואינם שומה. שומה נערכת לנכס מסוים, למועד קובע מסוים ועל בסיס עסקאות השוואה.
מה שחשוב לדעת לפני שמגישים תביעה
גם תכנית ארצית או מחוזית מזכה בפיצוי
בניגוד להיטל השבחה, תביעה לפי סעיף 197 אפשרית גם בשל תכנית מתאר מחוזית או ארצית, אף שמי שמשלם היא הוועדה המקומית. לכן כשתמ"א או תכנית מחוזית מתירה תשתית או בינוי ליד הנכס, כדאי לבדוק אם נפתח חלון של שלוש שנים.
מי זכאי: מי שהיה בעלים ביום תחילת התכנית
הזכות לפיצוי שייכת למי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילת התכנית. מי שקנה אחרי שהתכנית נכנסה לתוקף קנה נכס שהפגיעה כבר מגולמת במחירו, והזכות אינה עוברת אליו מאליה. בעסקה שנחתמת בתוך שלוש השנים, כדאי לקבוע בחוזה במפורש מי מגיש את התביעה ומי מקבל את הפיצוי.
המועד נספר מתחילת התוקף, לא מהדיון בוועדה
שלוש השנים נספרות מיום תחילת תוקפה של התכנית, שנקבע לפי פרסומה ברשומות, ולא מיום שהוועדה החליטה לאשר אותה. בין שני המועדים יכולים לעבור חודשים. מי שסופר מיום ההחלטה מקצר לעצמו את התקופה, ומי שמחכה לתחילת הבנייה עלול לגלות שהיא כבר חלפה.
מי עוד יושב בצד השני
הוועדה חייבת להודיע על התביעה לכל מי שעלול לשאת בפיצוי, למשל יזם שהפקיד כתב שיפוי, ולתת לו להשמיע טענות. בפועל זה אומר שמולכם עשויים לעמוד שני שמאים, של הוועדה ושל היזם, וחוות הדעת צריכה להחזיק מול שניהם.
פגיעה מתכנית או מהבנייה: לא אותו דבר
עיקר הדיון בתביעה הוא בשווי שנפגע בגלל מה שהתכנית מתירה: גובה, צפיפות, שימוש או דרך. מטרדים זמניים בתקופת העבודות הם שאלה אחרת. חוות הדעת צריכה להפריד ביניהם, כי ערבוב בין השניים פוגע באמינות של כל הרכיבים.
ירידת ערך בגלל ליקויי בנייה: לא סעיף 197
חיפושים רבים על ירידת ערך עוסקים בדירה חדשה עם ליקויים. זו תביעה אחרת לגמרי: היא מופנית אל המוכר או הקבלן ומתבררת בבית המשפט לפי חוק המכר (דירות), ולא בוועדה המקומית. גם בה נדרשת לרוב חוות דעת שמאית על הירידה בשווי, אבל הנתבע, המועדים והראיות שונים.
איך זה עובד אצלנו
פנייה ובדיקת מועדים
בירור מועד אישור התכנית ובחינת מועד ההתיישנות, כדי לפעול בזמן.
בדיקת התכנית והנכס
ניתוח התכנית הפוגעת, בחינת השפעתה על הנכס ואיסוף הנתונים הנדרשים.
חוות דעת שמאית
הכנת חוות דעת המוכיחה את הקשר הסיבתי ומכמתת את ירידת הערך.
הגשה וליווי
הגשת התביעה לוועדה וליווי בהליך, לרבות ועדת ערר במידת הצורך.
בלי ביקור בנכס אין שומה. כל שומה שלנו כוללת ביקור, ובנכס בנוי הביקור הוא בתוכו. לא חייבים להיות שם בעצמכם: אפשר לתאם את הביקור עם מי שגר בנכס או מחזיק בו, גם שוכר.
המועדים
לוח הזמנים מתחיל ביום תחילת התכנית, לא ביום שבו הבחנתם בפגיעה.
- יום תחילת התכנית
- המועד הקובע לשווי ולזכאותסעיף 197(א)
- 3 שנים
- הגשת התביעה למשרדי הוועדה המקומיתסעיף 197(ב)
- 90 ימים מהגשת התביעה
- החלטת הוועדה המקומיתסעיף 198(ב)
- 45 ימים מהמצאת ההחלטה
- ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחהסעיף 198(ד)
אחרי שלוש שנים התביעה חסומה, אלא אם שר הפנים האריך את המועד. הארכה דורשת טעמים מיוחדים ואינה מובטחת.
למה לפיד שמאות מקרקעין
תביעות לפי סעיף 197 דורשות שילוב של ניתוח שמאי מדויק והבנה משפטית עמוקה של ההליך והמועדים. יעקב לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין (LL.B) עם ניסיון של מעל 30 שנה, מלווה את התיק מההיבט השמאי והמשפטי כאחד, עד לוועדות הערר וההכרעה.
שאלות נפוצות
מי זכאי לפיצוי לפי סעיף 197?
בעל זכות במקרקעין (בעלים או חוכר) שנכסו נפגע מבחינת שווי כתוצאה מאישור תכנית, גם אם הנכס גובל בתכנית ואינו כלול בתחומה.
כמה זמן יש להגיש תביעה לפי סעיף 197?
בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית, שנקבע לפי פרסומה ברשומות, ולא מיום הדיון בוועדה. שר הפנים רשאי להאריך את התקופה מטעמים מיוחדים, גם אחרי שחלפה, אבל אין לסמוך על כך.
איך מוכיחים ירידת ערך?
באמצעות חוות דעת שמאית המשווה את שווי הנכס לפני אישור התכנית ואחריו, ומבססת את הקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה בשווי.
כמה עולה להגיש תביעת פיצויים?
העלות תלויה במורכבות התיק ובהיקף הבדיקה הנדרשת. לאחר בירור ראשוני נספק הצעת מחיר שקופה ומפורטת מראש.
מה קורה אם הוועדה דוחה את התביעה?
אפשר לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום שההחלטה הומצאה. אם הוועדה קיבלה את התביעה בסכום שונה מהנתבע, הצדדים יכולים לפנות בהסכמה למינוי שמאי מכריע. נלווה אתכם בכל שלב.
ירידת ערך בגלל ליקויי בנייה היא תביעה לפי סעיף 197?
לא. ליקויי בנייה בדירה חדשה הם עניין שבין הקונה למוכר או לקבלן, ומתבררים בבית המשפט לפי חוק המכר (דירות). סעיף 197 עוסק בירידת ערך שנגרמה מתכנית. בשני המקרים נדרשת לרוב חוות דעת שמאית על הירידה בשווי.
קניתי את הנכס אחרי שהתכנית נכנסה לתוקף. מגיע לי פיצוי?
לפי סעיף 197, הזכאי הוא מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילת התכנית. מי שקנה אחר כך אינו זכאי מכוח עצמו, ולכן בעסקה שנחתמת בתוך שלוש השנים כדאי להסדיר בחוזה מי מגיש ומי מקבל.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות