שומות רמ"י והשגה על דרישת תשלום
בדיקה מקצועית של שומת רשות מקרקעי ישראל, והשגה מנומקת במסלול ובמועד הנכונים.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
מהי שומת רמ"י?
רשות מקרקעי ישראל מנהלת כתשעים ושלושה אחוזים מקרקעות המדינה, ורוב הנכסים בישראל מוחזקים בחכירה ממנה ולא בבעלות פרטית. בכל פעם שחוכר מבקש לעשות פעולה בנכס - להוסיף בנייה, לשנות ייעוד, לפצל מגרש, להוון את הזכויות או למכור - הרשות עורכת שומה הקובעת כמה ישולם לה. השומה נערכת על ידי שמאי מטעם הרשות, על בסיס נתונים שהרשות אספה, והיא מגיעה לחוכר כדרישת תשלום. זו הערכה של צד אחד, לא קביעה סופית. החוק והנוהל מאפשרים לחלוק עליה, ובכל שנה מופחתות בדרך זו דרישות בהיקפים משמעותיים. הכלי לכך הוא השגה: הליך מסודר שבו שמאי מטעם החוכר בוחן את שומת הרשות, מאתר בה ליקויים ומציג שומה נגדית מנומקת.
מתי נדרשת בדיקת שומת רמ"י?
- קיבלתם דרישת תשלום דמי היתר בגין תוספת בנייה, שינוי ייעוד או פיצול מגרש
- דרישת דמי הסכמה במכירת נכס בחכירה שאינה מהוונת
- שומה לצורך היוון זכויות או רכישת הבעלות
- דרישת דמי חכירה ראשוניים או שנתיים שנראית גבוהה
- עסקת נחלה, משק חקלאי או שינוי ייעוד בקרקע חקלאית
- לפני חתימה על עסקה, כדי לדעת מראש מה תהיה החשיפה מול הרשות
המסגרת הנורמטיבית
השגה על שומת רמ"י אינה הליך לפי חוק, אלא לפי נוהל פנימי של הרשות: נוהל 34.03M, נוהל השגה על שומת מקרקעין. ההבדל חשוב, מפני שהנוהל הוא גם מקור הזכות וגם מקור המגבלות עליה.
- סעיף 11.1.1 - תיקון טעות טכנית
- בקשה לתיקון טעות בשומה מוגשת בתוך 21 ימים ממועד המצאת השומה. זהו מסלול מהיר לטעויות גלויות, כגון שטח שגוי או זיהוי נכס שגוי, והוא אינו תחליף להשגה.
- סעיף 12.1 - השגה ראשונה
- השגה ראשונה מוגשת בתוך 60 ימים ממועד המצאת השומה, או ממועד המענה לבקשה לתיקון טעות, לפי המאוחר. ההשגה נדונה בפני השמאי המחוזי או מנהל המחוז.
- סעיף 14.1 - השגה שנייה
- השגה שנייה מוגשת בתוך 60 ימים ממועד המצאת ההחלטה בהשגה הראשונה, ונדונה בפני ועדת ההשגות. זו הערכאה האחרונה בתוך מנגנון הרשות.
- סעיף 15.2 - מה מחוץ לתחום
- ההשגה אינה דנה בסוגיות משפטיות הנוגעות בניהול הקרקע, בשאלת החבות עצמה, במדיניות הקצאה, בפרשנות זכויות, במחלוקות על הוצאות פיתוח ובטענות על התנהלות הרשות. טענות אלה קיימות, אך מקומן אינו בהשגה.
- סעיפים 12.2 ו-14.2 - אגרה
- להגשת ההשגה נדרש צירוף העתק קבלה על תשלום אגרה. השגה שהוגשה בלי האסמכתה עלולה שלא להיקלט.
תחשיב לדוגמה: דמי היתר בתוספת בנייה
דמי היתר אינם אחוז ממחיר הנכס ואינם אחוז מעלות הבנייה. הם נגזרים מתוספת שווי הקרקע שנוצרה מהזכויות הנוספות. המשמעות המעשית: מה שקובע הוא כמה שווה הזכות, לא כמה עולה לממש אותה.
התרחיש להמחשה: חוכר בחכירה מהוונת מבקש היתר לתוספת בנייה, והזכויות הנוספות מוסיפות לשווי הקרקע.
| שווי הקרקע לפני הזכויות הנוספות | 2,400,000 ₪ |
|---|---|
| שווי הקרקע אחרי הזכויות הנוספות | 3,100,000 ₪ |
| תוספת שווי הקרקע | 700,000 ₪ |
| שיעור דמי ההיתר הנוהג | 31% |
| דמי היתר לתשלום | 217,000 ₪ |
- שני המספרים העליונים הם הערכות שמאיות, ובדיוק שם נמצאת המחלוקת. הפחתה של מאה אלף שקל בשווי שאחרי מקטינה את הדרישה בכ-31 אלף שקל.
- השיעור 31 אחוזים הוא הנוהג ברוב המקרים. קיימים פטורים והנחות, ובנכסים שאינם מהוונים השיעור שונה.
המספרים ממחישים שיטת חישוב בלבד ואינם שומה. שומה נערכת לנכס מסוים, למועד קובע מסוים ועל בסיס עסקאות השוואה.
מה שחשוב לדעת לפני שמגישים השגה
חמישה סוגי תשלום, וכל אחד שומה אחרת
לא כל דרישה מרמ"י היא אותו דבר, והבלבול ביניהן עולה כסף. דמי חכירה ראשוניים משולמים בתחילת החכירה. דמי חכירה שנתיים משולמים מדי שנה בחכירה שאינה מהוונת. דמי היוון הם תשלום חד פעמי שמחליף את התשלומים השנתיים לכל יתרת תקופת החכירה. דמי היתר משולמים על ניצול זכויות נוספות בנכס קיים. דמי הסכמה משולמים במכירת נכס בחכירה שאינה מהוונת, ונגזרים מעליית הערך שנצברה. לכל אחד מהם מתודולוגיית שומה משלו, ולכן גם עילות השגה שונות.
המסלול נקבע לפני התוכן
השאלה הראשונה בתיק רמ"י אינה מה טוען אלא לאן מגישים. בקשה לתיקון טעות טכנית, השגה ראשונה והשגה שנייה הם שלושה הליכים עם שלושה מועדים ושלושה גורמים מחליטים. ומעליהם: טענות משפטיות, שאינן נדונות בהשגה כלל. מי שמגיש טענה משפטית כהשגה שמאית מקבל דחייה על הסף ומאבד את התקופה. מי שמגיש טענה שמאית לערכאה משפטית מקבל הפניה חזרה. אבחון המסלול הוא החלטה מקצועית, לא פורמליות.
מה באמת תוקפים בשומת הרשות
השגה אפקטיבית אינה טענה שהסכום גבוה. היא מצביעה על ליקוי מוגדר. המועד הקובע שבו נערכה השומה, שכן שווי נגזר ממנו. הזכויות שיוחסו לנכס, כאשר לעיתים נכללות בשומה זכויות שאינן ניתנות למימוש בפועל בשל מגבלה תכנונית, קונסטרוקטיבית או קניינית. עסקאות ההשוואה שנבחרו, ובעיקר עסקאות שאינן דומות בשימוש, בסביבה או במועד. המקדמים שהופעלו ללא נימוק כתוב. ובנכסים חקלאיים ובנחלות, גם ההנחה על היקף השימושים המותרים.
הרפורמה בהליכי ההשגה, ומה היא משנה
מועצת מקרקעי ישראל אישרה רפורמה בהליכי ההשגה. המתווה קובע שגובה השומה מנתב את המסלול: שומות עד שני מיליון שקל נדונות בפני שמאי מחוזי, שומות שבין שני מיליון לעשרה מיליון בוועדת השגות מחוזית, ומעל עשרה מיליון בוועדת השגות עליונה. הוועדות יורכבו משלושה חברים - יושב ראש בעל כשירות שיפוטית, נציג השמאי הממשלתי ושמאי חיצוני בעל ניסיון. נקבעו גם לוחות זמנים מחייבים: עד חמישה חודשים להכרעה בהשגה ראשונה ועד תשעה חודשים בוועדה, מול הליכים שנמשכו שנים. המתווה ייכנס לתוקף לאחר הודעת השמאי הממשלתי הראשי, ועד אז ממשיך הנוהל הקיים לחול. המשמעות המעשית לתיק פתוח היום: פועלים לפי הנוהל הקיים, ולא ממתינים.
היוון: מתי הוא משתלם ומתי לא
היוון הוא החלפת דמי חכירה שנתיים בתשלום חד פעמי. הוא מקובע את החשיפה, מייתר דמי הסכמה במכירה עתידית, ומקל על מימון בנקאי. אבל הוא גם תשלום גדול היום עבור הטבה שמתפרסת על שנים, והכדאיות שלו תלויה בשווי הנכס, ביתרת תקופת החכירה, בכוונות המימוש ובשיעור ההיוון שהרשות מחילה. זו שאלה כלכלית לפני שהיא שמאית, והיא נבחנת בתחשיב ולא באינטואיציה.
איך זה עובד אצלנו
בדיקת מועדים
הדבר הראשון שנבדק הוא כמה זמן נשאר. המועדים בנוהל קצרים ואינם ניתנים לתיקון בדיעבד.
ניתוח שומת הרשות
בחינת המועד הקובע, הזכויות שיוחסו, עסקאות ההשוואה והמקדמים שהופעלו.
שומה נגדית והשגה
הכנת שומה מנומקת והגשת השגה במסלול הנכון, עם כל המסמכים הנדרשים.
ליווי עד להכרעה
ייצוג מול השמאי המחוזי ובוועדת ההשגות, כולל השגה שנייה במידת הצורך.
המועדים, ומאיזה יום הם נספרים
כל המועדים בנוהל נספרים מיום ההמצאה בפועל, לא מיום עריכת השומה ולא מיום הנפקת שובר התשלום. מעטפה שהמתינה שבוע במשרד אכלה שבוע מהתקופה.
- 21 ימים
- בקשה לתיקון טעות טכנית בשומה, מיום המצאת השומה
- 60 ימים
- השגה ראשונה, מיום המצאת השומה או מיום המענה לבקשת התיקון, לפי המאוחר
- 60 ימים
- השגה שנייה לוועדת ההשגות, מיום המצאת ההחלטה בהשגה הראשונה
איחור במועד אינו ניתן לתיקון בדיעבד ברוב המקרים, וההשגה נדחית על הסף בלי שנבחנה לגופה. אם קיבלתם שומה, הבדיקה הראשונה היא של התאריך.
למה לפיד שמאות מקרקעין
תיקי רמ"י יושבים בדיוק על קו התפר בין שמאות למשפט. ההשגה עצמה היא הליך שמאי, אבל השאלה מה בכלל מותר לטעון בה, מה חורג מסמכות ועדת ההשגות ולאן מפנים את יתר הטענות, היא שאלה משפטית. יעקב לפיד הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, ושילוב זה מאפשר לבנות את התיק נכון מהיום הראשון: הטענות השמאיות נכנסות להשגה, והטענות המשפטיות מנותבות למסלול שבו יש להן סיכוי.
שאלות נפוצות
כמה זמן יש להגיש השגה על שומת רמ"י?
לפי נוהל 34.03M, השגה ראשונה מוגשת בתוך 60 ימים ממועד המצאת השומה או ממועד המענה לבקשה לתיקון טעות, לפי המאוחר. בקשה לתיקון טעות טכנית מוגשת בתוך 21 ימים. השגה שנייה לוועדת ההשגות מוגשת בתוך 60 ימים ממועד המצאת ההחלטה בהשגה הראשונה.
מה ההבדל בין דמי היתר לדמי הסכמה?
דמי היתר משולמים כשחוכר מבקש לנצל זכויות נוספות בנכס שכבר בידיו - תוספת בנייה, שינוי ייעוד או פיצול מגרש. דמי הסכמה משולמים כשמוכרים נכס בחכירה שאינה מהוונת, והם נגזרים מעליית הערך שנצברה בין מועד הרכישה למועד המכירה. בחכירה מהוונת אין דמי הסכמה.
כמה הם דמי ההיתר?
השיעור הנוהג ברוב המקרים הוא 31 אחוזים מתוספת שווי הקרקע (לפני אוקטובר 2002 היה 51 אחוזים). קיימים פטורים והנחות, בין היתר בהרחבת דירות בבתים משותפים ובבתים צמודי קרקע עד היקף מסוים. השיעור וההנחות נגזרים מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומשתנים לפי סוג הנכס והאזור.
מה ועדת ההשגות לא מוסמכת לדון בו?
ההשגה עוסקת בשאלות שמאיות בלבד. סוגיות משפטיות בניהול הקרקע, שאלות של חבות עצמה, מדיניות הקצאה, פרשנות זכויות, מחלוקות על הוצאות פיתוח וטענות על התנהלות הרשות אינן נדונות בהשגה, ומנותבות למסלולים אחרים.
האם תשלום לרשות מייתר את ההשגה?
לא בהכרח. במקרים רבים משלמים כדי לא לעכב עסקה או היתר, וממשיכים בהליך ההשגה במקביל. את הדרך הנכונה בתיק מסוים קובעים לפי סוג הדרישה ולפי לוח הזמנים של העסקה.
מה צריך להביא לבדיקה ראשונית?
את שומת הרשות ואת מכתב הלוואי, נסח טאבו או אישור זכויות, הסכם החכירה, והיתר הבנייה או הבקשה להיתר אם קיימים. גם בלי כל המסמכים אפשר להעריך תוך זמן קצר אם יש מקום להשגה.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות