כמה הייתה שווה הדירה אז? שומה רטרוספקטיבית למועד שבעבר
שווי לתאריך שכבר עבר נבנה מעסקאות של אותה תקופה ומהמצב של הנכס באותו יום, לא מהמחירים של היום ולא ממדד.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
בקצרה: שומה רטרוספקטיבית קובעת כמה היה שווה נכס ביום מסוים בעבר: יום הפטירה, מועד הפרידה, יום הרכישה למס שבח או יום תחילת תכנית. השווי נבנה ככלל מעסקאות שנעשו עד שנתיים לפני המועד או אחריו (תקן 2.1) ומהמצב הפיזי והתכנוני של הנכס באותו יום, ולא מהמחיר של היום מוצמד למדד. אירועים שקרו אחרי המועד, כמו שיפוץ או תכנית חדשה, אפשר לתאר בשומה, אבל לא להביא בחשבון בשווי (תקן 1.1).
מהי שומה רטרוספקטיבית?
מילון המונחים של מועצת שמאי המקרקעין (אוגוסט 2025) מגדיר שומת מקרקעין כחוות דעת כתובה שעניינה הערכת שווי זכויות במקרקעין "לתאריך נתון בעבר או בהווה". כשהתאריך בעבר, מדובר בשומה רטרוספקטיבית, ובלשון התקנים בשומה למועד קובע היסטורי. השאלה כבר אינה כמה הנכס שווה היום, אלא כמה הוא היה שווה ביום מסוים: יום הפטירה, יום הפרידה, יום הרכישה או היום שבו תכנית נכנסה לתוקף.
זו לא שומה של היום עם הנחה. המחירים, המצב הפיזי והמצב התכנוני נבדקים כפי שהיו במועד הקובע. תקן 1.1 קובע שאפשר לתאר בשומה אירועים שקרו אחרי המועד הקובע, אבל לא להביא אותם בחשבון בשווי.
מתי צריך שומה למועד שבעבר?
- ירושה: שווי ליום הפטירה לחלוקה בין היורשים, או שווי הרכישה של המוריש לצורך מס שבח
- גירושין: שווי הדירה למועד שקבע בית המשפט או שהצדדים הסכימו עליו, כשהוא מוקדם ממועד האיזון
- מס שבח: שווי ביום הרכישה כשאין חוזה, כשהמסמכים אבדו או כשהמשרד האזורי חולק על השווי
- היטל השבחה: השומה נערכת ליום תחילת התכנית או ליום אישור ההקלה, גם כשהמכירה שנים אחר כך
- תביעה לפי סעיף 197: שווי הנכס לפני כניסת התכנית לתוקף ואחריה
- הפרת חוזה מכר: ההפרש בין המחיר בחוזה לשווי ביום ביטול החוזה
- שותפים בנכס: דמי שימוש ראויים בעד תקופה שעברה
על מה זה נשען
התקנים קובעים איך עורכים שומה למועד שבעבר, והחוק קובע מתי צריך אותה.
- מילון המונחים, מועצת שמאי המקרקעין, אוגוסט 2025
- שומת מקרקעין היא הערכת שווי "לתאריך נתון בעבר או בהווה". מועד קובע הוא "המועד שלגביו נכונה מסקנת השווי".
- תקן 1.1, סעיף 6.3 - אירועים אחרי המועד הקובע
- אפשר לפרט בשומה אירועים שקרו אחרי המועד הקובע, "ובלבד שאירועים אלה לא יובאו בחשבון בהערכת שווי הזכויות".
- תקן 1.1, סעיף 6.12 - המטבע של אז
- בשומה למועד קובע היסטורי אפשר לנקוב בשווי במטבע שהיה ההילך החוקי באותו מועד, ולצידו גם בשקלים חדשים.
- תקן 2.1, סעיפים 4.3 ו-4.4 - עסקאות ההשוואה
- עסקת השוואה תהיה עד שנתיים לפני המועד הקובע או אחריו. עסקה רחוקה יותר נחשבת נחותה, ומשמשת רק כשאין לפחות שלוש עסקאות מתאימות או כשהיא תומכת טוב יותר במסקנה.
- חוק מיסוי מקרקעין, סעיפים 26 ו-37 - ירושה
- מוריש שנפטר לפני 1 באפריל 1981: שווי הרכישה של היורש הוא השווי ביום הפטירה. נפטר מאז: השווי והיום שהיו נקבעים אילו מכר המוריש עצמו.
- חוק יחסי ממון בין בני זוג, סעיף 8(3)
- בית המשפט רשאי לקבוע, בנסיבות מיוחדות, שהאיזון יהיה לפי שווי הנכסים במועד מוקדם ממועד איזון המשאבים.
- התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, סעיף 4(7)
- שומת ההשבחה "תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג".
דוגמה: אותה דירה, שני מועדים
כך נראית אותה דירה בשומה להיום ובשומה ליום הפטירה, שמונה שנים קודם.
התרחיש להמחשה: דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, בבניין ישן בתל אביב. האם נפטרה ב-2018. מאז הדירה שופצה, ותכנית לתוספת קומות הופקדה ואושרה.
| רכיב | שומה להיום | שומה ליום הפטירה | מה עומד מאחורי ההבדל |
|---|---|---|---|
| המכירות שמשווים אליהן | 2024 עד היום | 2016 עד 2020 | מה עומד מאחורי ההבדל: דירות דומות שנמכרו עד שנתיים לפני המועד או אחריו (תקן 2.1). הפטירה ב-2018, ולכן 2016 עד 2020 |
| מצב הדירה | משופצת | לפני שיפוץ | מה עומד מאחורי ההבדל: לפי היתרים, תמונות ותיק הבניין מאותה תקופה |
| תוספת הקומות | בשווי | לא בשווי | מה עומד מאחורי ההבדל: התכנית הופקדה ואושרה אחרי המועד (תקן 1.1, סעיף 6.3) |
| מחיר למ"ר אחרי התאמות | 52,000 ₪ | 36,000 ₪ | מה עומד מאחורי ההבדל: מעסקאות כל תקופה, מותאם למצב הדירה באותו מועד |
| שווי הדירה | 3,900,000 ₪ | 2,700,000 ₪ | 75 מ"ר כפול המחיר למ"ר |
- הפרש של 1,200,000 ₪ על אותה דירה. ביורשים שמחלקים או במס שבח, זה ההבדל כולו.
- הצמדה של השווי של היום למדד לא הייתה נותנת את התשובה. המדד הוא ממוצע של כל הדירות, והוא לא יודע שהדירה שופצה ושתכנית אושרה.
המספרים ממחישים שיטה בלבד ואינם שומה. שומה נערכת לנכס מסוים, למועד קובע מסוים ועל בסיס עסקאות השוואה.
מה שחשוב לדעת על שומה לעבר
הנכס כפי שהיה, לא כפי שהוא היום
שיפוץ, הרחבה, סגירת מרפסת, מעלית שנוספה לבניין או תכנית שאושרה אחר כך: כל אלה משנים את השווי של היום, ולא את השווי של אז. לכן חלק גדול מהעבודה הוא לשחזר את המצב במועד הקובע: היתרי בנייה ותיק הבניין, נסחים היסטוריים, תצלומי אוויר, תמונות ושומות קודמות. מה שאי אפשר לבדוק נרשם בשומה במפורש כהנחה.
עסקאות מאותה תקופה
עסקת השוואה צריכה להיות עד שנתיים לפני המועד הקובע או אחריו (תקן 2.1). מאגר העסקאות של רשות המסים כולל עסקאות משנת 1998, ומדד מחירי הדירות של הלמ"ס מתפרסם מ-1994. למועדים מוקדמים יותר העבודה נשענת על מקורות נוספים, כמו שומות והכרעות קודמות באזור ופרסומים מאותה תקופה. ככל שהמועד רחוק יותר, חשוב יותר להציג כל מקור בשומה.
ירושה: לא תמיד יום הפטירה
בחלוקה בין יורשים, המועד הוא החלטה של היורשים או של בית המשפט: יום הפטירה, יום ההסכם או מועד אחר. במס שבח הכלל אחר. אם המוריש נפטר לפני 1 באפריל 1981, שווי הרכישה של היורש הוא השווי ביום הפטירה. אם נפטר מאז, היורש נכנס בנעלי המוריש: השווי והיום הם אלה שהיו נקבעים אילו המוריש עצמו מכר (סעיפים 26 ו-37 לחוק מיסוי מקרקעין). כשאין מסמכים מהרכישה של המוריש, לפעמים לפני עשרות שנים, צריך שומה לאותו יום.
גירושין: מי קובע את התאריך
בדרך כלל האיזון נעשה לפי השווי במועד איזון המשאבים. סעיף 8(3) לחוק יחסי ממון מאפשר לבית המשפט לקבוע, בנסיבות מיוחדות, מועד מוקדם יותר, ובפסיקה מופיע לא פעם מועד הקרע. השמאי לא בוחר את המועד. אנחנו מבקשים אותו בכתב, מעורכי הדין או מהחלטת בית המשפט, לפני שמתחילים.
היטל השבחה הוא תמיד שומה לעבר
בהיטל השבחה השומה נערכת ליום תחילת התכנית או ליום אישור ההקלה (סעיף 4(7) לתוספת השלישית). הדרישה מגיעה לרוב רק במכירה או בהיתר, לפעמים שנים אחר כך, ולכן גם השומה של הוועדה וגם השומה הנגדית הן שומות למועד שבעבר. הניסיון שלנו בהליכים מול שמאים מכריעים וועדות ערר עובד גם בשומות אחרות לעבר.
גם שומה לעבר מתחילה בביקור היום
תקן 1.1 קובע שהביקור בנכס ייערך עד שלושה חודשים לפני הוצאת השומה. הביקור של היום מראה מה השתנה ומה נשאר, ומשם משחזרים את המצב במועד הקובע. לא חייבים להיות שם בעצמכם: אפשר לתאם את הביקור עם מי שגר בנכס, גם שוכר.
איך זה עובד אצלנו
המועד והמטרה
קובעים בכתב את המועד הקובע ואת מטרת השומה, לפי החוק, הסכם בין הצדדים או החלטת בית המשפט.
מסמכים מהתקופה
נסח טאבו היסטורי, היתרים ותיק הבניין, חוזים, שומות קודמות ותמונות. מה שחסר, אנחנו מוציאים.
ביקור בנכס
ביקור היום, בתוך הנכס, ושחזור המצב במועד הקובע. אפשר לתאם עם מי שגר בנכס, גם שוכר.
שומה חתומה
עסקאות מאותה תקופה, אחת-אחת בטבלה, התאמות מנומקות ושווי למועד הקובע. אם צריך, גם במטבע של אז ובשקלים חדשים.
בלי ביקור בנכס אין שומה. כל שומה שלנו כוללת ביקור, ובנכס בנוי הביקור הוא בתוכו. לא חייבים להיות שם בעצמכם: אפשר לתאם את הביקור עם מי שגר בנכס או מחזיק בו, גם שוכר.
למה לפיד שמאות מקרקעין
יעקב לפיד, שמאי מקרקעין מאז 1995 ועורך דין, עורך שומות למועד שבעבר כמעט בכל סוג תיק: היטל השבחה, ירושה, גירושין ומס שבח. המשמעות המשפטית של המועד, למשל ההבדל בין יום הפטירה ליום הרכישה של המוריש, היא חלק מהעבודה ולא שאלה ששולחים לעורך דין אחר. אריאל לפיד, שמאי וכלכלן, אחראי על סקר העסקאות ההיסטוריות והתחשיב.
שאלות נפוצות
אפשר לעשות שומה לתאריך לפני 30 שנה?
כן. מאגר העסקאות של רשות המסים כולל עסקאות מ-1998. למועדים מוקדמים יותר נשענים על מקורות נוספים, וכל מקור מוצג בשומה. ככל שהמועד רחוק יותר, העבודה ארוכה יותר.
צריך ביקור בנכס גם כשהשומה לעבר?
כן. תקן 1.1 קובע שהביקור ייערך עד שלושה חודשים לפני הוצאת השומה. בביקור רואים מה השתנה מאז, ומשחזרים את המצב במועד הקובע. לא חייבים להיות שם בעצמכם: אפשר לתאם עם מי שגר בנכס, גם שוכר.
למה לא פשוט להצמיד את השווי של היום למדד?
כי המדד הוא ממוצע של כל הדירות, לא של הדירה שלכם. הוא לא יודע שהדירה שופצה, שנוספה מעלית או שאושרה תכנית. התקנים דורשים עסקאות השוואה סמוכות למועד הקובע, והמדד משמש בעיקר להתאמת עסקה מתאריך אחד לתאריך אחר.
מי קובע את המועד הקובע?
החוק, בית המשפט או הצדדים, לפי המטרה. בהיטל השבחה החוק קובע, בגירושין בית המשפט או ההסכם, ובחלוקת ירושה היורשים. אנחנו מבקשים את המועד בכתב לפני שמתחילים.
שומה כזו מתקבלת ברשות המסים ובבית המשפט?
כן. שומה של שמאי מקרקעין רשום, לפי התקנים, היא מה שמציגים לרשות המסים, לוועדה ולבית המשפט. לבית משפט היא נערכת במתכונת חוות דעת מומחה.
אפשר לקבל את השווי בלירות?
כן, אם צריך. תקן 1.1 מאפשר לנקוב בשומה למועד היסטורי בשווי במטבע שהיה ההילך החוקי באותו מועד, ולצידו גם בשקלים חדשים.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות