מס שבח ושומה עצמית:מה מדווחים, עד מתי ומתי צריך שמאי

מה זה מס שבח ומי משלם אותו

מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין, למשל דירה. החוק קורא לרווח הזה "שבח", ואת המס משלם המוכר 3. הקונה משלם מס נפרד, מס רכישה, שמחושב כשיעור משווי המכירה 4.

כשאין רווח, אין מס שבח: לפי פרסומי רשות המסים, על הפסד לא מוטל מס 4. ויש גם צד מעשי: כדי לרשום את העברת הבעלות בטאבו נדרש אישור מרשות המסים שאין חובות מס בגין העסקה 4,5. לפי החוק, רישום העסקה בטאבו מותנה באישור הזה.

דיווח על מכירת דירה: הצהרה ושומה עצמית בתוך 30 ימים

נכון למועד כתיבת המדריך, החוק מחייב את המוכר ואת הקונה להצהיר על העסקה בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיף 73 לחוק) 1,21. לפי פרסומי רשות המסים, החובה חלה גם כשמבקשים פטור מהמס 2,21.

ההצהרה של המוכר כוללת את השומה העצמית שלו. לפי החוק מפרטים בה, בין היתר, את התמורה ואת המועד של המכירה ושל הרכישה, את הניכויים והתוספות שהמוכר תובע, את הזכאות לפטור או להנחה, ואת סכום המס ודרך חישובו 2,21. חישוב מס השבח עצמו נערך בטופס שומה עצמית שמצורף להצהרה 2,6, וגם הכותרת בטופס 7002 היא "הצהרת המוכר (שומה עצמית)" 6.

• טופס 7000 - למכירת דירת מגורים מזכה בלי זכויות בנייה קיימות או צפויות, כשמבקשים פטור מלא 1.
• טופס 7002 - למקרים האחרים (למכירת מלאי עסקי, למשל אצל קבלנים, יש טופס נפרד, 7000ב). מצרפים אליו, בין היתר, חוזה מכר, חוזה רכישה, נסח טאבו ואסמכתאות על הניכויים 1,6.

ככלל, ההגשה מקוונת. מוכרים שמיוצגים על ידי עורך דין מגישים באמצעותו, ומי שאינו מיוצג מגיש הצהרה מקוונת לאחר הזדהות, למעט חריגים שרשות המסים מפרטת 1. באתר רשות המסים יש מחשבון לשומה עצמית, שיכול לסייע להבנת סדר הגודל עוד לפני החתימה. הוא כלי עזר בלבד 1.

לפי המדריך "דע את זכויותיך וחובותיך" של רשות המסים (מהדורת 2019), וככל שלא השתנה, את המס לפי השומה העצמית משלמים בתוך 60 ימים מתאריך העסקה (סעיף 90א לחוק) 7. לפי פרסומי רשות המסים, איחור בהגשת ההצהרה גורר קנס אי הצהרה במועד 2,21.

חישוב מס שבח: שווי המכירה, שווי הרכישה והוצאות מוכרות

השבח הוא, ככלל, ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות ובהתאמות שקובע החוק 3. בין היתר, החוק מבחין בין שבח ריאלי לבין סכום אינפלציוני, שחל עליו דין שונה 3.

"שווי" בחוק אינו בהכרח המחיר בחוזה. לפי הגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק, שווי הוא הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. התמורה שבחוזה מתקבלת כשווי כשהמכירה נעשתה בכתב, והמנהל ברשות המסים שוכנע שהתמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, במישרין או בעקיפין 8.

להמחשת העיקרון: בשתי מכירות של דירות דומות באותו מחיר, השבח קטן יותר אצל מי ששווי הרכישה שלו גבוה יותר ושההוצאות המוכרות שלו מתועדות. לכן למסמכים מיום הקנייה יש משמעות בחישוב.

לפי המדריך של רשות המסים (מהדורת 2019), וככל שלא השתנה, הוצאות מוכרות הן למשל הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך בקנייה ובמכירה, שכר טרחת שמאי ומס הרכישה ששולם בקנייה 3. בין התנאים לניכוי: ההוצאה הוצאה על ידי המוכר, היא בגין הנכס שנמכר, היא לא נכללה כבר בשווי הרכישה והיא אינה מותרת בניכוי לצורך מס הכנסה 3. בהצהרה נדרשות אסמכתאות על הניכויים 6, ולכן יש משמעות לשמירת קבלות וחשבוניות.

פטור ממס שבח: דירה יחידה ודירה בירושה

מס שבח על דירה יחידה (סעיף 49ב(2)). הפטור הנפוץ עשוי לחול, בתנאים שבחוק, במכירת "דירת מגורים מזכה", כלומר דירה של יחיד ששימשה בעיקרה למגורים בתקופות שקובע החוק 9,10. בין התנאים: זו דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, כשדירות מסוימות שהחוק מונה אינן נספרות; הוא מחזיק בה 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים; והוא לא מכר בפטור הזה דירה אחרת ב-18 החודשים שלפני המכירה 9. המוכר צריך להיות תושב ישראל, או תושב חוץ שמציג אישור כנדרש בחוק שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב 9,10.

לפטור יש תקרת שווי. לפי הוראת ביצוע 1/2025 של רשות המסים, התקרה לפי סעיף 49א(א1) עומדת על 5,008,000 ₪ מ-1.1.2025, ולפי חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 היא לא תעודכן בשנות המס 2025-2027 11. לפי המדריך, כששווי המכירה עולה על התקרה, חלק השבח שמעליה, באופן יחסי, חייב במס 9.

שני מצבים מיוחדים: לפי סעיף 49ז לחוק, כשמחיר הדירה מושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות שלא נוצלו, שומת מס השבח מתפצלת לשומה פטורה ולשומה חייבת 12,13. וכשאין פטור מלא, במכירת דירת מגורים מזכה ייתכן, בתנאים שבחוק, חישוב מיוחד לשבח הריאלי, המכונה חישוב ליניארי מוטב, שבו חלק מהשבח פטור 3,14.

מס שבח על דירה בירושה (סעיף 49ב(5)). לפי נייר עמדה של רשות המסים, הפטור דורש שלושה תנאים יחד: המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא; לפני פטירתו הייתה למוריש דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, המכירה הייתה פטורה 15,9. בנוסף, בתנאים שבחוק, חלק בדירה שקיבלתם בירושה אינו נספר כדירה נוספת לעניין הפטור על הדירה שלכם 9,16.

שימו לב: פטור אינו אוטומטי. מבקשים אותו במפורש בהצהרה 9, והזכאות תלויה בעובדות של כל מקרה ובתנאים שבחוק. בדקו את התנאים עם עורך דין או עם רואה חשבון לפני החתימה על החוזה.

כשהשווי עצמו הוא השאלה

כפי שראינו, המחיר בחוזה הוא השווי רק בתנאים מסוימים. כשהם אינם מתקיימים, או כשאין מחיר שאפשר להישען עליו, המנהל ברשות המסים רשאי לקבוע את השווי בשומה לפי מיטב השפיטה 8,7. אלה המצבים הנפוצים:

• מכירה בין קרובים או במחיר נמוך מהשוק. מחיר שהושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים, או שלא נקבע בתום לב, אינו השווי לפי הגדרת החוק 8. מחיר "משפחתי" עלול להיבחן מחדש מול השוק.
• נכס שהתקבל בירושה. לפי החוק, הורשה אינה מכירה, ולכן קבלת הירושה עצמה אינה אירוע מס שבח 4,10. כשהיורשים מוכרים, ככלל, שווי הרכישה ויום הרכישה הם אלה שהיו נקבעים אילו המוריש עצמו היה מוכר, אם נפטר ב-1 באפריל 1981 או אחריו. אם נפטר לפני כן, שווי הרכישה ויום הרכישה נקבעים ליום הפטירה 17,18. לכן יורשים צריכים לעיתים את מחיר הקנייה של המוריש מלפני עשרות שנים, וכשאין מסמכים, ייתכן שיידרש לבסס שווי לאותו מועד.
• חלוקה בין יורשים. לפי החוק, חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה, כל עוד לא ניתנת בה תמורה שאינה מנכסי העיזבון 13,18. כשאחד היורשים משלם לאחרים מכספו, המצב עשוי להיות שונה.
• חלק בנכס. החוק מגדיר שווי ביחס לזכות שנמכרת 8. כשמוכרים חלק בדירה, השאלה היא כמה שווה החלק עצמו, והתשובה אינה בהכרח חלק יחסי פשוט משווי הדירה כולה.
• מכירה שנים רבות אחרי הקנייה. כשאין חוזה רכישה, או כשהמחיר בו אינו משקף שווי, יש לבסס את שווי הרכישה למועד הרכישה שקובע החוק. שווי כזה משקף את השוק ואת מצב הנכס אז, ולא את מחיר היום מוצמד למדד.

כשרשות המסים חולקת על השומה העצמית: השגה וערר

לפי המדריך "דע את זכויותיך וחובותיך" של רשות המסים (מהדורת 2019), וככל שלא השתנה, אחרי ההגשה רשות המסים רשאית לאשר את השומה העצמית, או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה, ככלל בתוך שמונה חודשים מהגשת ההצהרה, ולפני שומה לפי מיטב השפיטה מזמינים את המוכר להשמיע את טענותיו 7. אם קיבלתם הודעת שומה שאינכם מסכימים איתה:

1. 1השגה - לפי פרסומי רשות המסים, בתוך 30 ימים מיום קבלת הודעת השומה, בטופס 7013 19,20,7. ההשגה מפורטת ומנומקת, עם אסמכתאות לטענות, ומציינת את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת, שאותו יש לשלם 19,7.
2. 2הארכת מועד - מי שנמנע ממנו להגיש השגה בזמן רשאי לבקש הארכה בטופס 7084, עם הסבר ומסמכים תומכים 20. ההחלטה בידי רשות המסים, וההארכה אינה ודאית.
3. 3החלטה בהשגה - לפי המדריך (מהדורת 2019), וככל שלא השתנה, החוק קובע לה פרק זמן: ככלל שמונה חודשים, ובמקרים שנקבעו בחוק עד שנה 7.
4. 4ערר - לפי המדריך (מהדורת 2019), וככל שלא השתנה, על ההחלטה בהשגה אפשר לערור לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי, בתוך 30 ימים מיום שנמסרה ובתשלום אגרה. על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט העליון בשאלה משפטית בלבד 7.

כשהמחלוקת היא על שווי, כוחה של ההשגה בבסיס שעליו היא נשענת. טענה כללית שהמחיר "סביר" עלולה שלא להספיק מול שומה של רשות המסים, שכן ההשגה צריכה להיות מנומקת ומגובה באסמכתאות 19,7.

סימני אזהרה

• מחיר רחוק מהשוק בעסקה משפחתית. מכירה להורים, לילדים או לאחים במחיר נמוך היא דוגמה למקרה שבו המחיר בחוזה עלול שלא להתקבל כשווי 8.
• אין תיעוד לשווי הרכישה. חוזה שאבד, קנייה של המוריש לפני עשרות שנים, או בנייה עצמית בלי מסמכים.
• הנחה שהפטור חל. דירה נוספת, חלק בדירה אחרת או מכירה פטורה ב-18 החודשים האחרונים עשויים לשלול אותו 9.
• זכויות בנייה שלא נוצלו. בדירה כזו הפטור עשוי שלא לחול על כל התמורה, והשומה מתפצלת 12,13.
• יורש שקונה את חלקם של האחרים. תשלום מחוץ לנכסי העיזבון עשוי להפוך חלוקה למכירה 13.
• מועדים שחלפו. לפי החוק ולפי פרסומי רשות המסים, וככל שלא השתנו: 30 ימים להצהרה 1, 60 ימים לתשלום לפי השומה העצמית 7, 30 ימים להשגה 19 ו-30 ימים לערר 7. איחור בהצהרה גורר קנס 2, על מס שלא שולם במועד עשויים להתווסף הפרשי הצמדה וריבית 7, ואיחור בהשגה עלול לחסום אותה 7,20.
• קבלות שלא נשמרו. בלי אסמכתה קשה לנכות הוצאה 6.

מה אי אפשר לבדוק לבד

כשאתם מיוצגים בעסקה, עורך הדין מגיש בשבילכם את ההצהרה ואת השומה העצמית 1. בעסקה רגילה, עם מחיר שוק, מסמכים מסודרים ופטור ברור, זה לרוב מה שנדרש.

כשהשווי שנוי במחלוקת, או כשצריך לקבוע אותו לתאריך שבעבר, טופס אינו תחליף לשומה. אחת הדרכים המקובלות לבסס טענת שווי מול רשות המסים היא שומה מנומקת וחתומה של שמאי מקרקעין מוסמך, שנערכת לנכס המסוים ולמועד הרלוונטי, למשל יום הרכישה של המוריש או מועד העסקה המשפחתית. כך גם כשצריך להפריד בין שווי הדירה לבין שווי זכויות הבנייה. שומה כזו אינה מחייבת את רשות המסים או את ועדת הערר, והיא נבחנת לגופה.

תכנון המס עצמו, כמו בחירה בין פטורים, עיתוי המכירה ומבנה העסקה, שייך לעורך דין או לרואה חשבון ויועץ מס. השמאי קובע את השווי, והחלטות הדיווח והמס מתקבלות עם היועצים האלה.

במשרד לפיד שמאות מקרקעין עורכים יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דין, ואריאל לפיד, שמאי מקרקעין, שומות לצורכי מיסוי מקרקעין ושומות למועד שבעבר.

שאלות נפוצות

מקורות

המדריך נכון למועד כתיבתו (אוקטובר 2026), מציג מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי. הדין, הנהלים והאגרות משתנים מעת לעת, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לפני החלטה בדקו את המצב העדכני מול הרשות המוסמכת ועם עורך דין או רואה חשבון.

1. 1.רשות המסים, "טופס הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין (טופס 7000)", עודכן 19.05.2025חובת ההצהרה של המוכר ושל הקונה בתוך 30 ימים מיום המכירה (סעיפים 73(א) ו-73(ג)), מתי משתמשים בטופס 7000, בטופס 7000ב ובטופס 7002, המסמכים לצירוף, הגשה מקוונת באמצעות עורך דין מייצג או לאחר הזדהות והחריגים לכך, ומחשבון השומה העצמית.
2. 2.רשות המסים, "דע את זכויותיך וחובותיך 2019: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין", עמודים 10-11 (המידע במדריך נכון ל-1.2.2019)תוכן ההצהרה של המוכר (תמורה ומועדים, ניכויים ותוספות, זכאות לפטור או להנחה, סכום המס ודרך חישובו); חישוב מס השבח בטופס שומה עצמית המצורף להצהרה; חובת הצהרה גם כשמבקשים פטור; קנס אי הצהרה במועד (סעיף 94א(א)(1)). (וגם עמוד 11)
3. 3.רשות המסים, "דע את זכויותיך וחובותיך 2019: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין", עמודים 30-31 (המידע במדריך נכון ל-1.2.2019)השבח כהפרש בין שווי המכירה ליתרת שווי הרכישה (סעיף 6); המוכר חייב במס (סעיף 15); שבח ריאלי וסכום אינפלציוני; דוגמאות להוצאות מוכרות ותנאי הניכוי (סעיפים 39 ו-39א); חישוב ליניארי בדירת מגורים מזכה. (וגם עמוד 31)
4. 4.רשות המסים, "דע את זכויותיך וחובותיך 2019: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין", עמודים 5-7 (המידע במדריך נכון ל-1.2.2019)הקונה משלם מס רכישה כשיעור משווי המכירה (סעיף 9(א)); הורשה אינה מכירה; על הפסד לא מוטל מס; רישום בטאבו מותנה באישור שאין חובות מס. (וגם עמוד 6, עמוד 7)
5. 5.רשות המסים, "בקשה לקבלת אישור לרישום בפנקסי המקרקעין (טופס 7161)", עודכן 15.12.2025האישור של רשות המסים מוצג לרשם המקרקעין בעת העברת הבעלות.
6. 6.רשות המסים, טופס 7002 "הצהרת המוכר (שומה עצמית)", מעודכן ל-5.2025כותרת ההצהרה בטופס, צירוף חובה של שומה עצמית למס שבח, והמסמכים לצירוף, כולל אסמכתאות על ניכויים.
7. 7.רשות המסים, "דע את זכויותיך וחובותיך 2019: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין", עמודים 48-50 (המידע במדריך נכון ל-1.2.2019)אישור השומה העצמית או שומה לפי מיטב השפיטה בתוך 8 חודשים מהגשת ההצהרה והזמנה לדיון לפני שומה לפי מיטב השפיטה (סעיף 78); השגה מפורטת ומנומקת בתוך 30 ימים עם ציון הסכום שאינו שנוי במחלוקת (סעיף 87); פרק הזמן להחלטה בהשגה; ערר לוועדת הערר בתוך 30 ימים ובתשלום אגרה (סעיף 88) וערעור לבית המשפט העליון בשאלה משפטית בלבד (סעיף 90); תשלום המס לפי השומה העצמית בתוך 60 ימים מתאריך העסקה (סעיף 90א); תשלום החלק שאינו במחלוקת בהשגה; הפרשי הצמדה וריבית וגביית המס לפי פקודת המסים (גבייה). (וגם עמוד 49, עמוד 50)
8. 8.ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת, ו"ע 65077-11-18 ו-ו"ע 50582-11-18, כפי שפורסמו באתר gov.ilנוסח הגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק: מוכר מרצון לקונה מרצון, והתנאים לקבלת התמורה שבחוזה כשווי (מכירה בכתב, תום לב, היעדר יחסים מיוחדים במישרין או בעקיפין).
9. 9.רשות המסים, "דע את זכויותיך וחובותיך 2019: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין", עמודים 38-40 (המידע במדריך נכון ל-1.2.2019)הגדרת דירת מגורים מזכה; תנאי סעיף 49ב(2) (דירה יחידה בישראל ובאזור, 18 חודשי החזקה, אין מכירה פטורה ב-18 החודשים הקודמים); בקשה מפורשת לפטור; תושבות ואישור לתושב חוץ; מס יחסי מעל התקרה; תנאי סעיף 49ב(5); דירות שאינן נספרות לפי סעיף 49ג, כולל חלק בדירה שהתקבל בירושה. (וגם עמוד 39, עמוד 40)
10. 10.משרד המשפטים, מועצת שמאי המקרקעין, פתרון מנחה לבחינה ב"מיסוי מקרקעין ומיסים אחרים", מועד שני 2025הורשה אינה מכירה (סעיף 4 לחוק); תנאי התושבות בפטור לדירה יחידה; דירה ששימשה בעיקרה למגורים; תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1).
11. 11.רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2025, 16.1.2025תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1): 5,008,000 ₪ מ-1.1.2025, ללא עדכון בשנות המס 2025-2027 ובתוקף עד 31.12.2027, לפי חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025.
12. 12.רשות המסים, "תחשיב הפטור במס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שמחירה מושפע מזכויות בניה לפי סעיף 49ז (טופס 7157)", עודכן 02.01.2023כשהמחיר מושפע מזכויות בנייה שלא נוצלו, יש לפצל את שומת מס השבח לשומה פטורה ולשומה חייבת.
13. 13.משרד המשפטים, מועצת שמאי המקרקעין, פתרון מנחה לבחינה ב"מיסוי מקרקעין ומיסים אחרים", מועד ראשון 2023פיצול השווי בין דירת המגורים לזכויות הבנייה (סעיף 49ז); קביעת יום הרכישה ליום פטירת המוריש לפי סעיפים 26(א)(1) ו-37(1)(ו) כשהמוריש נפטר לפני 1.4.1981; חלוקת עיזבון אינה מכירה כשלא ניתנת תמורה מחוץ לנכסי העיזבון (סעיף 5(ג)(4)), וכשניתנת תמורה רק החלק שבעדו ניתנה נחשב כנמכר.
14. 14.רשות המסים, "הצהרה לצורך חיוב במס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה חייבת (טופס 7914)", עודכן 02.01.2023נספח להצהרה במכירה חייבת של דירת מגורים מזכה לפי חישוב "לינאריות מוטבת".
15. 15.רשות המסים, נייר עמדה מיסוי מקרקעין מספר 03/2026, 19.3.2026שלושת התנאים המצטברים של הפטור לפי סעיף 49ב(5) לדירה שהתקבלה בירושה.
16. 16.רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 2/2016, 1.6.2016דירה שהתקבלה בירושה, שחלקו של המוכר בה אינו עולה על מחצית, אינה נספרת במניין הדירות, בכפוף למגבלות.
17. 17.הכנסת, ספר החוקים: חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מספר 15), התשמ"ד-1984נוסח סעיפים 26(א) ו-37(ו)-(ז): שווי הרכישה ויום הרכישה של זכות שהתקבלה בירושה, והמועד כ"ו באדר ב' התשמ"א (1 באפריל 1981).
18. 18.רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 6/2006, 17.7.2006חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים אינה מכירה בתנאים שבסעיף 5(ג)(4); סעיף 26(א)(2) חל על זכות שהתקבלה בירושה ממוריש שנפטר אחרי 1.4.1981.
19. 19.רשות המסים, "הגשת בקשת השגה (טופס 7013)", עודכן 02.01.2023השגה בתוך 30 ימים מקבלת השומה, אפשרות להארכה מראש בהסכמת מנהל המשרד האזורי, נימוקים ואסמכתאות התומכות בטענות, וחובה לשלם את סכום המס המוערך על ידי המשיג.
20. 20.רשות המסים, בקשה להארכת מועד להגשת השגה (טופס 7084), עודכן 26.10.2025מי שנמנע ממנו להגיש השגה במועד רשאי לבקש הארכה, בצירוף הסבר ומסמכים תומכים; המועד הרגיל הוא 30 ימים מקבלת הודעת השומה (סעיף 87(א)).
21. 21.רשות המסים, "דע את זכויותיך וחובותיך: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין 2026", מהדורה 18, אפריל 2026 (מעודכן להוראות החוק נכון ל-16.1.2026)חובת ההצהרה של המוכר בתוך 30 ימים מיום המכירה ותוכן ההצהרה (סעיף 73); חובת הצהרה גם כשמבקשים פטור; קנס אי הצהרה במועד (סעיף 94א(א)(1)).

הקישורים נבדקו ב-21 באוקטובר 2026. הנוסח המחייב הוא זה שבמסמכים המקוריים של הרשויות.