הפחתת היטל השבחה וערעור על שומת השבחה
בדיקה מקצועית והפחתה משמעותית של דרישות היטל השבחה מול הוועדה המקומית.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
קיבלתם דרישת תשלום? עומדים לרשותכם 45 יום בלבד להגשת שומה אחרת
למדריך המלא: מה זה היטל השבחה, כמה משלמים ואיך מפחיתים
דירה ברובע 3 או 4 בתל אביב? היטל השבחה בתכניות הרובעים אחרי הלכת לויתן
בקצרה: היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית בגובה מחצית מעליית השווי שנוצרה מאישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, והוא משתלם במימוש: מכירה, היתר בנייה או תחילת שימוש. מי שחולק על השומה צריך לפעול בתוך 45 ימים מהיום שהובאה לידיעתו: בקשה למינוי שמאי מכריע כשהמחלוקת על הסכום, או ערר לוועדת ערר כשהמחלוקת על עצם החיוב. הבסיס להפחתה הוא שומה נגדית שמצביעה על ליקוי מוגדר בשומת הוועדה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המוטל על בעל נכס כאשר חלה עליית ערך במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. גובה ההיטל עומד על מחצית מעליית השווי שנוצרה. בפועל, שומות ההשבחה שמוציאות הוועדות אינן תמיד מדויקות, ולעיתים קרובות מבוססות על הערכות שווי גבוהות מהמציאות. שמאי מקרקעין מטעמכם בוחן את שומת הוועדה, מאתר ליקויים, טעויות בהנחות השומה ואי-דיוקים בחישוב, ומכין שומה נגדית מנומקת. ניתן להגיש 'שומה אחרת' ולפנות למנגנון השמאי המכריע, גורם מקצועי ובלתי תלוי שמכריע במחלוקת. הליך מקצועי ונכון עשוי להוביל להפחתה משמעותית של החיוב, ולעיתים אף לביטולו.
מתי כדאי לבדוק היטל השבחה?
- קיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה מהוועדה המקומית
- לפני מכירת נכס המחויב בהיטל השבחה
- הגשת בקשה להיתר בנייה או הקלה
- פרויקטים של תמ"א 38, פינוי-בינוי או תוספות בנייה
- אושרה תכנית חדשה החלה על הנכס
הבסיס החוקי
היטל השבחה מוסדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. אלה הסעיפים שקובעים את החיוב, את שיעורו ואת דרכי ההשגה עליו.
- סעיף 1 - הגדרת השבחה
- השבחה היא עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שלושת האירועים האלה הם היחידים המקימים חיוב. עליית שווי מסיבה אחרת, כגון שינוי בשוק או פיתוח סביבתי, אינה השבחה ואינה מחייבת בהיטל.
- סעיף 2(א) - מי חייב
- החייב הוא בעל המקרקעין, ובמקרקעין המוחכרים לדורות - החוכר לדורות. היטל בעקבות אישור תכנית חל על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.
- סעיף 3 - שיעור ההיטל
- לשון הסעיף היא ששיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה. השיעור קבוע בחוק ואינו נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית. ניסוחים כגון עד חמישים אחוז אינם מדויקים.
- סעיף 7 - מועד התשלום
- ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שבו מימש החייב זכות במקרקעין. מכאן שהחיוב קם במועד ההשבחה אך משתלם רק במימוש, ובמימוש חלקי משולם ההיטל בשיעור יחסי.
- סעיף 14 - דרכי ההשגה
- הסעיף מפצל את ההשגה לשני מסלולים נפרדים לפי נושא המחלוקת, ולכל אחד מהם גורם מכריע אחר. בחירה במסלול הלא נכון עלולה לבזבז את תקופת ההשגה.
- סעיף 19(ג) - פטור לדירת מגורים
- בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות, ובלבד שהשטח הכולל של הדירה לאחר הבנייה או ההרחבה אינו עולה על 140 מטר רבוע, ושהדירה תשמש למגורי המחזיק או קרובו. הפטור בנוי כדחיית אירוע המס ולא כמחילה.
תחשיב לדוגמה: איך מחושב היטל השבחה
שומת היטל השבחה אינה מכפילה תוספת מטרים במחיר למטר. היא משווה שני שוויים של אותו נכס לאותו מועד: שוויו לפי המצב התכנוני שקדם לתכנית, ושוויו לפי המצב התכנוני שנוצר בעקבותיה. ההפרש הוא ההשבחה, ומחציתו הוא ההיטל.
לפניכם תרחיש שלם לצורך המחשה: מגרש בשטח 500 מטר רבוע, שעליו אושרה תכנית המגדילה את זכויות הבנייה למגורים מ-150 אחוז ל-200 אחוז.
| שטח המגרש | 500 מ"ר |
|---|---|
| המצב התכנוני הקודם - זכויות בנייה | 150%750 מ"ר |
| שווי המקרקעין במצב הקודם | 9,750,000 ₪ |
| המצב התכנוני החדש - זכויות בנייה | 200%1,000 מ"ר |
| שווי המקרקעין במצב החדש | 12,600,000 ₪ |
| ההשבחה - ההפרש בין שני השוויים | 2,850,000 ₪ |
| שיעור ההיטל לפי סעיף 3 | מחצית |
| היטל ההשבחה | 1,425,000 ₪ |
- שני השוויים נקבעים לאותו מועד קובע, הוא יום אישור התכנית. אין מהוונים את אחד מהם למועד אחר ואין מתאימים אותו לשוק של היום.
- שימו לב לשווי למטר בנוי: 13,000 שקל במצב הקודם לעומת 12,600 שקל במצב החדש. זו אינה טעות. ככל שהצפיפות עולה, השווי השולי למטר בנוי נוטה לרדת. שומה שמניחה אותו מחיר למטר בשני המצבים מפריזה בהשבחה.
- ההשבחה היא הפרש בין שני שוויים ולא הפרש בין שתי כמויות שטח. חישוב שמכפיל את תוספת המטרים במחיר למטר מתעלם משינויים בתמהיל השימושים, בקווי הבניין, בגובה המותר ובמגבלות תכנוניות אחרות.
- לסכום ההיטל מתווספים הפרשי הצמדה וריבית ממועד ההשבחה ועד לתשלום בפועל.
המספרים בתחשיב זה נועדו להמחיש שיטת חישוב בלבד. הם אינם לקוחים מתיק מסוים, אינם מתייחסים לנכס כלשהו ואינם מהווים שומה. שומת היטל השבחה נערכת לנכס מסוים ולמועד קובע מסוים, לאחר בחינת הזכויות במקרקעין והמצב התכנוני החל עליו, ונמסרת חתומה בידי שמאי מקרקעין מוסמך.
מה שחשוב לדעת לפני שמגישים השגה
שני מסלולי השגה נפרדים, ולא אחד
זו הנקודה שבה נופלים הכי הרבה תיקים. סעיף 14 לתוספת השלישית מפצל את ההשגה לפי נושא המחלוקת. מי שחולק על עצם החיוב, כלומר טוען שאין חבות כלל, פונה לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. מי שמקבל את החבות וחולק רק על גובה הסכום, פונה בבקשה למינוי שמאי מכריע ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין. אלה שני הליכים שונים בפני גורמים שונים. פנייה למסלול הלא נכון אינה מתוקנת מאליה, והזמן שהתבזבז בה נגרע מתקופת ההשגה.
שומה פרטנית מול לוח שומה: 45 ימים או שנה
רוב מי שמקבל דרישת תשלום מקבל שומה פרטנית, ואז תקופת ההשגה היא 45 ימים. אבל כאשר הוועדה המקומית מציגה לוח שומה כללי לאחר אישור תכנית, תקופת הערר עליו היא שנה ממועד ההצגה. ההבחנה הזו היא מקור לבלבול נפוץ בשני הכיוונים: יש מי שמפספס 45 ימים מפני שסבר שיש לו שנה, ויש מי שמוותר על ערר מפני שסבר שאיחר.
מאיזה יום נספרים 45 הימים
הספירה מתחילה ביום שבו הובאה השומה לידיעת החייב, ולא ביום שבו הוועדה ערכה אותה ולא ביום שבו הונפק שובר התשלום. במקרים שבהם ההמצאה שנויה במחלוקת, תיעוד מדויק של מועד הקבלה הוא שעומד בבסיס הטענה. שמרו את המעטפה, את אישור המסירה ואת תאריך הסריקה.
מה ניתן לתקוף בשומת הוועדה
השגה שמאית אינה טענה כללית שהסכום גבוה. היא מצביעה על ליקוי מוגדר: מועד קובע שגוי, ייחוס זכויות שהתכנית לא העניקה, התעלמות ממגבלות תכנוניות החלות על המגרש דווקא, שימוש בעסקאות השוואה שאינן דומות בשימוש או בסביבה, הנחת מימוש מלא של זכויות שאינן ניתנות למימוש בפועל, ובעיקר הערכת חסר של השווי במצב הקודם. הערכת חסר של המצב הקודם מנפחת את ההשבחה בדיוק כמו הערכת יתר של המצב החדש, והיא נפוצה יותר.
מי נושא בשכר השמאי המכריע
ככלל שני הצדדים נושאים בשכר טרחתו של השמאי המכריע בחלקים שווים, אלא אם החליט השמאי המכריע לחייב צד אחד במלוא הסכום. שכרו נגזר מסכום ההשבחה שבמחלוקת ולא ממספר שעות העבודה. לכן בתיקים קטנים העלות היחסית גבוהה יותר, וזה שיקול שראוי לשקול מראש מול פוטנציאל ההפחתה.
הצלחות בתיקי היטל השבחה
- היטל השבחה
התחדשות עירונית בנווה עופר, ת״א
- סכום מקורי
- ₪165,000
- סכום סופי
- ₪95,589
₪0חיסכון של 42% - היטל השבחה
תכנית הרובע תא/3616א
- סכום מקורי
- ₪387,255
- סכום סופי
- ₪161,036
₪0חיסכון של 58%
התוצאות מבוססות על תיקים אמיתיים. אין באמור משום התחייבות לתוצאה דומה.
איך זה עובד אצלנו
פנייה ובדיקת זכאות
בירור פרטי הדרישה והמועדים, והערכה ראשונית של פוטנציאל ההפחתה.
ניתוח שומת הוועדה
בחינת שומת ההשבחה, איתור טעויות והנחות שגויות בחישוב השווי.
הגשת שומה אחרת
הכנת שומה נגדית מנומקת וייצוג בהליך מול הוועדה והשמאי המכריע.
ליווי עד להכרעה
ליווי מלא בהליך עד לקבלת הכרעה והפחתת החיוב ככל הניתן.
בלי ביקור בנכס אין שומה. כל שומה שלנו כוללת ביקור, ובנכס בנוי הביקור הוא בתוכו. לא חייבים להיות שם בעצמכם: אפשר לתאם את הביקור עם מי שגר בנכס או מחזיק בו, גם שוכר.
המועדים שאסור לפספס
היטל השבחה הוא תחום שבו מועד שהוחמץ חוסם את הזכות עצמה. אלה המועדים המרכזיים.
- יום אישור התכנית
- המועד הקובע. בו נולד החיוב ובו נקבעת ההשבחה, גם אם התשלום יידחה בשנים.
- מועד המימוש
- ההיטל משתלם. מימוש הוא קבלת היתר שלא ניתן היה לתיתו אלמלא התכנית, תחילת שימוש בפועל כפי שהותר לראשונה, או העברת זכויות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין.
- 45 ימים
- מהמועד שבו הובאה השומה לידיעתכם - להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע, או ערר לוועדת ערר, לפי נושא המחלוקת. באותה תקופה מוגשת גם בקשת פטור לפי סעיף 19.
- שנה
- על לוח שומה לפי סעיף 5, להבדיל משומה פרטנית, ניתן לערור בתוך שנה ממועד הצגת הלוח.
- 15 ימים
- יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין מודיע על זהות השמאי המכריע שמונה לתיק.
- 45 ימים
- על החלטת שמאי מכריע ניתן לערור לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. הזכות נתונה לשני הצדדים, ובכלל זה לוועדה המקומית.
45 הימים נספרים מהמועד שבו הובאה השומה לידיעתכם, ולא מיום עריכתה ולא מיום קבלת שובר התשלום. פנו מוקדם ככל האפשר. איחור עלול לחסום את ההשגה כולה.
למה לפיד שמאות מקרקעין
ליעקב לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין, ניסיון של מעל 30 שנה בייצוג בעלי נכסים, יזמים ועורכי דין מול ועדות מקומיות ושמאים מכריעים. השילוב של ידע שמאי ומשפטי מאפשר לנו לבנות שומה נגדית חזקה ולמצות את מלוא פוטנציאל ההפחתה עבורכם.
שאלות נפוצות
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית המוטל על עליית ערך הנכס כתוצאה מאישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג. גובהו הוא מחצית מעליית השווי.
תוך כמה זמן אפשר לערער על שומת היטל השבחה?
בתוך 45 ימים מיום שהשומה הובאה לידיעתכם, ולא מיום קבלת שובר התשלום. בתקופה הזו מגישים בקשה למינוי שמאי מכריע או ערר לוועדת ערר, לפי נושא המחלוקת. איחור מסכן את זכות ההשגה כולה, ולכן חשוב לפעול מוקדם.
מה הסיכוי להפחתה?
הסיכוי תלוי בנסיבות הספציפיות, אך במקרים רבים שומות הוועדה ניתנות להפחתה. בדיקה ראשונית של השומה תאפשר להעריך את פוטנציאל ההפחתה.
מה זה שמאי מכריע?
שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין בלתי תלוי הממונה להכריע במחלוקת שמאית בין בעל הנכס לוועדה המקומית, לאחר שהוגשה שומה אחרת.
כמה עולה הליך ערעור על היטל השבחה?
העלות נקבעת לפי מורכבות התיק והיקף השומה. לאחר בדיקת הדרישה נספק הצעת מחיר שקופה מראש, כך שתוכלו לכלכל את צעדיכם.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות