היטל השבחה ברובע 3 ורובע 4 בתל אביב

האם הדירה שלכם ברובע 3 או ברובע 4?

רובע 3

בין הים לרחוב אבן גבירול, מהירקון דרומה. בין היתר הרחובות בן יהודה, דיזנגוף, גורדון, פרישמן, ארלוזורוב המערבי, שדרות נורדאו ושדרות בן גוריון.

רובע 4

בין אבן גבירול לנתיבי איילון, מהירקון ועד שדרות שאול המלך. בין היתר ארלוזורוב המזרחי, ז׳בוטינסקי, נמיר, פנקס, ויצמן ויהודה המכבי.

התכניות לא חלות על בניינים לשימור, והגבול המדויק נקבע בתכנית עצמה. לא בטוחים? שלחו לנו את הכתובת ונבדוק.

למה מגיעה דרישת היטל כשמוכרים

תכנית רובע 3 (תא/3616א) ותכנית רובע 4 (תא/3729א) נכנסו לתוקף ב-2018 והוסיפו זכויות בנייה לבניינים הקיימים. ברובע 3 מדובר בדרך כלל בקומה נוספת ובקומת גג חלקית. ברובע 4 הזכויות גדולות יותר: ברחובות הראשיים עד שלוש קומות נוספות ותוספת על הגג.

כשתכנית מעלה את שווי הנכס, הוועדה המקומית גובה היטל השבחה בשיעור מחצית מעליית השווי. ההיטל נגבה במימוש, כלומר במכירה או בהיתר בנייה.

בינואר 2024 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב שהזכויות של רובע 3 מוקנות. לכן ההיטל חל כבר במכירה, גם אם בבניין לא נבנה דבר.

מה קבעה הלכת לויתן

הלכת לויתן התחילה ברובע 3. בעל דירות שמכר אותן חויב בהיטל בגלל תכנית רובע 3, והתיק הגיע עד בית המשפט העליון.

השאלה הייתה מה עושים עם תמ״א 38. עוד לפני תכניות הרובעים, תמ״א 38 אפשרה להוסיף לבניינים ישנים קומות, והזכויות האלה פטורות מהיטל. העירייה טענה שצריך להתעלם מהן כשמחשבים את שווי הדירה לפני תכנית הרובע. כך נראה שהתכנית הוסיפה הרבה, וההיטל גדל.

ב-16 באוקטובר 2025 דחה בית המשפט העליון את העמדה הזו, פה אחד (בר״ם 1975/24). זכויות התמ״א נשארות בשווי שלפני התכנית, ולכן ההיטל נגבה רק על מה שתכנית הרובע הוסיפה מעבר לתמ״א.

ביולי 2026 נדחו בקשות עיריות תל אביב וירושלים לדיון נוסף. ההלכה סופית.

איך העירייה מחשבת היום

העירייה לא ויתרה. בפברואר 2026 דיווח כלכליסט על שומת היטל שהוציאה הוועדה המקומית לדירה שנמכרה ברובע 4: כ-55 מ״ר בקומת קרקע, שנמכרה בכ-3.8 מיליון ₪. ההיטל שנדרש: כמעט 200 אלף ₪.

בשומה הוכרו כפטורות מכוח התמ״א רק קומה וחצי, ולא שתיים וחצי הקומות שהתמ״א מאפשרת. על הקומה שנשארה נדרש היטל מלא. העירייה מסרה שהשומות שלה מיישמות את פסק הדין.

השאלה כמה קומות של תמ״א מוכרות שווה עשרות אלפי שקלים על דירה אחת.

מה לבדוק בדרישה שקיבלתם

1. 1

   האם זכויות התמ״א נשארו בשווי שלפני התכנית? אם השומה מתעלמת מהן, היא נערכה בשיטה שהעליון דחה.

2. 2

   כמה קומות של תמ״א הוכרו? פחות ממה שהתמ״א מאפשרת לבניין שלכם פירושו היטל גבוה יותר.

3. 3

   מתי קיבלתם את הדרישה? יש 45 יום מיום קבלת השומה כדי להגיש שומה אחרת או לבקש שמאי מכריע. אחרי המועד הרבה יותר קשה לשנות את הדרישה.

שאלות קצרות

מקורות

1. 1.בר״ם 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ׳ לויתן, בית המשפט העליון, 16.10.2025 - סיכום פסק הדין · מרכז הנדל״ן
2. 2.העליון דחה את בקשות עיריות תל אביב וירושלים לדיון נוסף בפסק דין לויתן, 05.07.2026 · מרכז הנדל״ן
3. 3.עמ״נ 18618-12-22 לויתן, בית המשפט המחוזי בתל אביב, 08.01.2024 · מרכז הנדל״ן
4. 4.מתעלמת מהעליון? כך מנסה עיריית ת״א לעקוף את פסק הדין הדרמטי שניתן נגדה, 18.02.2026 · כלכליסט
5. 5.בלי זכויות ובלי מיגון: הרובע התל-אביבי שיזמים בורחים ממנו, 07.07.2025 · כלכליסט
6. 6.תוכנית הרובעים תל אביב - המדריך השלם, 10.05.2026 · מרכז הנדל״ן
7. 7.תכנית 3616א, תכנית רובע 3 - מסמכי התכנית · עיריית תל אביב-יפו
8. 8.היטל השבחה - מידע לתושבים · עיריית תל אביב-יפו

פסקי הדין וההחלטות מסוכמים על פי פרסומיהם. הנוסח המחייב הוא זה שבמסמכים המקוריים.