הערכות שווי מקרקעין לדוחות כספיים
שומה שנכנסת לדוח כספי נקראת בידי רואה החשבון המבקר וברשות ניירות ערך. היא נבנית כך מלכתחילה.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
במה שומה לדוחות כספיים שונה
שומה רגילה נועדה לצד אחד: בעל נכס ששוקל למכור, חוכר שחולק על דרישת תשלום, בית משפט שצריך מספר. שומה לדוחות כספיים נועדה למי שאינו נמצא בחדר - המשקיע שקורא את הדוח. מכאן נובעים שלושה הבדלים מעשיים. ראשית, היא נבדקת פעמיים: בידי רואה החשבון המבקר, ובחברות מדווחות גם בידי סגל רשות ניירות ערך. שנית, ההנחות חייבות להיות מנומקות בכתב ולא רק סבירות - שיעור היוון, אופק מימוש, עלויות בנייה, כל אחד מהם צריך מקור. ושלישית, היא חוזרת: נכס שנמדד במודל השווי ההוגן נמדד מחדש בכל מועד דיווח, וכל פער מול השומה הקודמת דורש הסבר.
מתי נדרשת שומה לדיווח כספי
- חברה מחזיקה נדל"ן להשקעה ובחרה במודל השווי ההוגן לפי IAS 40
- נדרש גילוי שווי הוגן גם כשהנכס נמדד לפי מודל העלות
- הערכת שווי מהותית המצורפת לדוח תקופתי של חברה מדווחת
- הקצאת עלות רכישה שבה נדל"ן הוא מרכיב מהותי
- בחינת ירידת ערך של נכס או של יחידה מניבת מזומנים
- שותפות, קרן או גוף מוסדי הנדרש לשערוך תקופתי של נכסיו
- רואה חשבון מבקר המבקש חוות דעת בלתי תלויה על שווי שהוצג לו
המסגרת הנורמטיבית
שומה לדיווח כספי כפופה במקביל לתקינה השמאית ולתקינה החשבונאית, ובחברה מדווחת גם לדיני ניירות ערך.
- תקן 17.1 - מועצת שמאי המקרקעין
- קובע את הפירוט המזערי הנדרש בשומה המיועדת לדיווח כספי: זיהוי הנכס והזכויות, ההנחות ומקורותיהן, התחשיב, ניתוח רגישות והיבטי מס.
- IAS 40 - נדל"ן להשקעה
- מגדיר מהו נדל"ן להשקעה, ומאפשר בחירה בין מודל העלות למודל השווי ההוגן. הבחירה חלה על כלל הנכסים ואינה נעשית לנכס בודד.
- IFRS 13 - מדידת שווי הוגן
- מגדיר שווי הוגן ומסווג את הנתונים ששימשו למדידה לשלוש רמות. שומת מקרקעין נשענת כמעט תמיד על נתונים שאינם נצפים בשוק, כלומר רמה 3, ולכן נדרש גילוי מורחב על ההנחות ועל רגישות התוצאה אליהן.
- תקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים)
- הערכת שווי מהותית מצורפת לדוח, עם זיהוי מעריך השווי, ניסיונו והשכלתו.
- עמדת סגל רשות ניירות ערך
- מעריך שווי שיש לו זיקה לחברה הנבחנת נדרש לגילוי נאות על אותה זיקה.
שש הנקודות שרשות ניירות ערך מפרקת עליהן שומות
הנחת שינוי ייעוד שאינה ריאלית
הרשות פרסמה ממצאים מבדיקת שומות שצירפו חברות ציבוריות לדוחותיהן. ליקוי חוזר היה הנחה שקרקע חקלאית תשנה ייעוד למגורים בתוך שלוש שנים, בלי בסיס בלוחות הזמנים התכנוניים בפועל. אופק המימוש אינו הנחה טכנית - הוא מזיז את התוצאה יותר מכל משתנה אחר.
שיעור היוון שאינו משקף את הסיכון
שיעור נמוך מדי שאינו מגלם את הסיכון האמיתי של הנכס ושל אופק המימוש. שיעור ההיוון הוא המקום שבו אופטימיות נכנסת לתחשיב בלי שהיא נראית, ולכן הוא הדבר הראשון שנבדק.
מחיר למ"ר שכולל מע"מ
שימוש במחירי דירות עתידיות כולל מע"מ, בלי ניתוח עסקאות השוואה ובלי התאמה למאפייני הנכס. טעות אריתמטית לכאורה, שמנפחת את השווי ההוגן באופן שיטתי.
בלבול בין שטח ברוטו לנטו
שימוש בשטח ברוטו בלי לוודא לאיזה שטח מתייחסים נתוני רשות המסים. הפער בין ברוטו לנטו בבניין מגורים אינו שולי, והוא מוכפל בכל מ"ר בתחשיב.
עלויות בנייה מתחת למקובל בענף
הנחת עלויות בנייה ומימון נמוכות מהמקובל, בלי נתוני שוק ובלי הסכמי קבלן שתומכים בהן. עלות נמוכה מדי היא רווח שנוצר על הנייר בלבד.
תחזיות בלתי נתמכות
הנחות צמיחה שאינן עולות בקנה אחד עם הנתונים ההיסטוריים. במקרים שבהם אותרו ליקויים, הרשות דרשה גילוי נוסף או תיקון ההנחות, ולעיתים התוצאה הייתה הפחתה מהותית בשווי. שש הנקודות האלה הן רשימת הבדיקה שלנו לפני שמסמך יוצא.
איך זה עובד אצלנו
הגדרת בסיס המדידה
מול רואה החשבון: איזה תקן חל, מהו מועד המדידה, ומה היקף הגילוי הנדרש.
איסוף ואימות
זכויות, מגבלות תכנוניות, חוזי שכירות בפועל ונתוני שוק, כל אחד עם מקורו.
תחשיב וניתוח רגישות
בניית התחשיב, ולצידו בחינת רגישות התוצאה להנחות המרכזיות.
ליווי עד אישור הדוח
מענה לשאלות המבקר, והתאמות אם נדרשות לפני פרסום.
למה לפיד שמאות מקרקעין
אי-תלות. משרד בוטיק שאינו מספק לחברה שירותים אחרים, ואין לו זיקה עסקית אליה, הוא בדיוק מה שעמדת סגל הרשות מכוונת אליו, ולאי-תלות יש ערך מדיד כשהשומה נקראת בידי מבקר ובידי רגולטור. לצד זה, שתי הדיסציפלינות נמצאות באותו מסמך: יעקב לפיד הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, ואריאל לפיד הוא שמאי מקרקעין וכלכלן. בשומה לדיווח כספי שני הצדדים נדרשים - ניתוח הזכויות והמגבלות התכנוניות, לצד בניית תזרים, שיעור היוון וניתוח רגישות שעומדים בביקורת. ושומה כזו אינה נגמרת במסירה: היא נקראת, נשאלות עליה שאלות, ולעיתים נדרש עדכון בסבב הדיווח הבא.
שאלות נפוצות
במה שומה ל-IFRS שונה משומת שווי שוק רגילה?
בבסיס המתודולוגי אין הבדל - שתיהן קובעות שווי שוק. ההבדל הוא ברמת הפירוט והנימוק. תקן 17.1 דורש שכל הנחה תוצג עם מקורה, ו-IFRS 13 דורש גילוי מורחב על נתונים שאינם נצפים בשוק. בפועל המסמך ארוך יותר ומפורט יותר.
מהי רמה 3 בהיררכיית השווי ההוגן?
IFRS 13 מסווג את הנתונים ששימשו למדידה לשלוש רמות, לפי מידת ההיצפות שלהם בשוק. רמה 1 היא מחיר מצוטט בשוק פעיל לנכס זהה. רמה 3 היא נתונים שאינם נצפים, המבוססים על הנחות. שומת מקרקעין נשענת כמעט תמיד על נתונים כאלה, ולכן נדרש גילוי מפורט של ההנחות ושל רגישות התוצאה אליהן.
האם החברה חייבת לשערך כל שנה?
חברה שבחרה במודל השווי ההוגן לפי IAS 40 מודדת את הנכס בשווי הוגן בכל מועד דיווח. תדירות ההיזקקות לשמאי חיצוני ואופי העדכון נקבעים מול רואה החשבון המבקר, לפי מהותיות הנכס ולפי השינוי בשוק.
מי קורא את השומה בפועל?
רואה החשבון המבקר תמיד. בחברה מדווחת, גם סגל רשות ניירות ערך, ובשומה מהותית היא מצורפת לדוח ונגישה לציבור.
כמה זמן לוקח?
נקבע לפי מספר הנכסים, זמינות המסמכים ומועד הדיווח. עבודה שמתחילה שבועות לפני מועד הדיווח שונה מעבודה שמתחילה ימים לפניו.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות