מיסוי מקרקעין: מס שבח ומס רכישה
תכנון מס נכון, השגה על שומות והפחתת מס שבח, בליווי שמאי ועורך דין.
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
בקצרה: מס שבח משלם המוכר על השבח: ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. מס רכישה משלם הקונה, לפי מדרגות הקבועות בחוק. כשרשות המסים קובעת שווי משלה, מגישים השגה מנומקת בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה, וחוות דעת שמאית מבססת בה את השווי הנכון.
מהו מיסוי מקרקעין?
מיסוי מקרקעין מלווה כמעט כל עסקת נדל"ן בישראל. מס שבח מוטל על הרווח (השבח) שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין, ומחושב כהפרש בין שווי הרכישה לשווי המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות. מס רכישה מוטל על הרוכש לפי מדרגות הקבועות בחוק. רשות המסים עורכת שומה משלה, ולעיתים שווי המכירה או הרכישה שנקבע על ידה גבוה מהשווי הריאלי, מה שמוביל לחיוב מס מופרז. שמאי מקרקעין יכול לסייע בקביעת שווי מבוסס ומדויק, באיתור הוצאות מוכרות המפחיתות את השבח, ובהכנת חוות דעת לתמיכה בהשגה על שומת רשות המסים. שילוב של ידע שמאי ומשפטי מאפשר תכנון מס נכון, מיצוי פטורים והקלות, והפחתה לגיטימית של נטל המס בעסקה.
מתי כדאי לפנות אלינו?
- מכירת דירה, נכס מסחרי או קרקע
- קבלת שומת מס שבח או מס רכישה מרשות המסים
- השגה על שומה שנקבעה על ידי הרשות
- בקשת פטור, הקלה או פריסת שבח
- תכנון מס מקדים לפני ביצוע עסקה
מה קובע החוק
רוב המחלוקות במיסוי מקרקעין הן מחלוקות על שווי. לכן נקודת המוצא היא איך החוק מגדיר שווי, ומה הוא קובע על הצהרה, שומה, השגה וערר.
- סעיף 1 - הגדרת "שווי"
- שווי הוא "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון". במכירה בכתב, כשהמנהל שוכנע שהמחיר נקבע בתום לב ובלי השפעה של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, המחיר בחוזה הוא השווי. כשהתנאים האלה לא מתקיימים, השווי נבחן לפי השוק.
- סעיף 73 - הצהרה
- המוכר מוסר הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה. בהצהרה: התמורה במכירה וברכישה, הניכויים, סכום המס ודרך חישובו, והפטורים שהוא תובע.
- סעיף 78 - שומה עצמית ושומה לפי מיטב השפיטה
- ההצהרה נחשבת שומה עצמית. בתוך שמונה חודשים המנהל רשאי לאשר אותה, או, אם יש לו טעמים סבירים להניח שאינה נכונה, לקבוע לפי מיטב שפיטתו את שווי המכירה, שווי הרכישה והשבח.
- סעיפים 87 ו-87א - השגה
- השגה מוגשת בכתב בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה. היא מפרטת את הנימוקים ואת סכום המס שאינו שנוי במחלוקת. מי שערך את השומה אינו מחליט בהשגה עליה.
- סעיף 87(ו) - השגה שלא נענתה
- אם המנהל לא החליט בהשגה בתוך התקופה הקבועה בחוק, בדרך כלל שמונה חודשים שניתן להאריך עד שנה, רואים את ההשגה כאילו התקבלה.
- סעיפים 88 ו-89 - ערר
- על ההחלטה בהשגה אפשר לערור לוועדת ערר בתוך 30 ימים מיום שנמסרה. הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחית אותה, לבטל אותה, וגם להגדיל אותה.
השגה על שומה: איפה נוצר הפער
ברוב ההשגות המחלוקת אינה על החוק אלא על השווי. כך נראית השוואה בין שומת המשרד האזורי לבין שומה נגדית לאותה דירה, ומה כל רכיב עושה למספר.
התרחיש להמחשה: דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, בקומה שלישית בבניין בלי מעלית, שנמכרה בין קרובים. המשרד האזורי לא קיבל את המחיר בחוזה וקבע שווי לפי מיטב השפיטה.
| רכיב | שומת המשרד האזורי | שומה נגדית | מה עומד מאחורי הפער |
|---|---|---|---|
| עסקאות השוואה | 2 עסקאות | 5 עסקאות | מה עומד מאחורי הפער: המשרד האזורי בחר בניין חדש ברחוב סמוך, עם מעלית וחניה. השומה הנגדית: בניינים ותיקים באותו רחוב, כמו הדירה |
| מחיר ממוצע למ"ר | 34,000 ₪ | 30,500 ₪ | מה עומד מאחורי הפער: נגזר מהעסקאות שנבחרו |
| התאמה לקומה בלי מעלית | ללא | הפחתה של 3% | מה עומד מאחורי הפער: קומה שלישית בלי מעלית נמכרת בפחות |
| התאמה למצב הפיזי | ללא | הפחתה של 4% | מה עומד מאחורי הפער: הדירה לא שופצה, לפי הביקור |
| שווי הדירה | 3,400,000 ₪ | 2,840,000 ₪ | פער של 560,000 ₪ בשווי המכירה |
- בעסקה בין קרובים המחיר בחוזה אינו מתקבל מאליו, ולכן השווי צריך להישען על עסקאות. השגה שאומרת רק "זה המחיר ששולם" לא תספיק.
- כל רכיב בטבלה הוא טענה שאפשר לבדוק. זה מה שהופך השגה לטענה שהמנהל צריך להתמודד איתה, ולא לבקשה.
המספרים ממחישים שיטה בלבד ואינם שומה. שומה נערכת לנכס מסוים, למועד קובע מסוים ועל בסיס עסקאות השוואה.
מה שחשוב לדעת לפני השגה
המחיר בחוזה הוא נקודת מוצא, לא סוף פסוק
החוק מקבל את המחיר בחוזה כשווי רק כשהעסקה נעשתה בכתב, בתום לב ובלי השפעה של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. בעסקה בין בני משפחה, בין חברה לבעל מניות שלה, או במחיר שרחוק מהשוק, המנהל רשאי לקבוע שווי משלו. במקרים כאלה כדאי להכין שומה כבר לפני ההצהרה, ולא רק אחרי שמגיעה הודעת שומה.
השגה בלי חוות דעת היא בקשה
ההשגה צריכה לפרט נימוקים ולציין את סכום המס שאינו במחלוקת. כשהמחלוקת היא על שווי, הנימוק החזק ביותר הוא שומה מנומקת עם עסקאות השוואה. שומה כזו גם קובעת את גבולות הדיון אם התיק יגיע לוועדת ערר.
השגה שלא נענתה בזמן מתקבלת
לחוק יש מנגנון שמגן על הנישום: אם המנהל לא החליט בהשגה בתוך התקופה הקבועה, שמונה חודשים שניתנים להארכה עד שנה, רואים את ההשגה כאילו התקבלה. לכן חשוב לתעד מתי נמסרה ההשגה, ומתי הומצאו כל המסמכים שהתבקשו.
ועדת ערר יכולה גם להגדיל
בערר הוועדה אינה מוגבלת לבחירה בין שתי העמדות. החוק מסמיך אותה לאשר את השומה, להפחית אותה, לבטל אותה וגם להגדיל אותה. ערר שנשען על שומה חלשה עלול להסתיים בחיוב גבוה יותר, ולכן ההחלטה אם לערור מתחילה בבדיקה שמאית קרה.
מס רכישה: אותו שווי, מהצד של הקונה
גם מס רכישה מחושב לפי שווי הזכות שנרכשה, ולכן אותן שאלות עולות אצל הקונה: עסקה בין קרובים, רכישה של חלק בנכס, או עסקה שבה התמורה אינה רק כסף. גם כאן ההשגה מוגשת בתוך 30 ימים, מפורטת ומנומקת.
איך זה עובד אצלנו
פנייה ובירור
הבנת העסקה והשומה, ובחינת המועדים להגשת השגה.
בדיקה וניתוח
קביעת שווי מבוסס ואיתור הוצאות מוכרות המפחיתות את חבות המס.
חוות דעת / השגה
הכנת חוות דעת שמאית לתמיכה בהשגה מול רשות המסים.
ליווי עד להכרעה
ליווי בהליך מול הרשות עד למיצוי ההקלות וההפחתות האפשריות.
בלי ביקור בנכס אין שומה. כל שומה שלנו כוללת ביקור, ובנכס בנוי הביקור הוא בתוכו. לא חייבים להיות שם בעצמכם: אפשר לתאם את הביקור עם מי שגר בנכס או מחזיק בו, גם שוכר.
המועדים
המועדים נספרים מיום שהמסמך נמסר בפועל.
- 30 ימים מיום המכירה
- הגשת הצהרה ושומה עצמיתסעיף 73(א)
- 20 ימים
- המנהל שולח הודעה על המס לפי ההצהרהסעיף 78(א)
- 8 חודשים
- המנהל רשאי לאשר את השומה העצמית או לקבוע שומה לפי מיטב השפיטהסעיף 78(ב)
- 30 ימים מהודעת השומה
- הגשת השגה מנומקתסעיף 87(א)
- 8 חודשים, ניתן להאריך עד שנה
- החלטה בהשגה. בלי החלטה בזמן, ההשגה מתקבלתסעיף 87(ד), 87(ו)
- 30 ימים מההחלטה
- ערר לוועדת עררסעיף 88
השגה שמוגשת באיחור עלולה שלא להידון. אם קיבלתם הודעת שומה, הדבר הראשון הוא לבדוק מתי היא נמסרה.
למה לפיד שמאות מקרקעין
סוגיות מיסוי מקרקעין נמצאות בדיוק בנקודת המפגש שבין שמאות למשפט. יעקב לפיד, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין עם מעל 30 שנות ניסיון, מביא את שני העולמות יחד, ומסייע לכם למצות פטורים, להגיש השגות מבוססות ולהפחית את נטל המס באופן לגיטימי.
שאלות נפוצות
איך שמאי יכול להפחית מס שבח?
השמאי קובע שווי רכישה ומכירה מבוסס, מאתר הוצאות מוכרות המפחיתות את השבח, ומכין חוות דעת התומכת בהשגה מול רשות המסים.
מה זה השגה על שומת מקרקעין?
השגה היא הליך שבו ניתן לחלוק על שומת המס שקבעה רשות המסים, ולהציג נתונים וחוות דעת התומכים בשווי או בחישוב שונה.
תוך כמה זמן מגישים השגה?
ככלל ניתן להגיש השגה בתוך 30 ימים ממועד קבלת השומה. מומלץ לפעול במהירות ולהיערך עם חוות דעת תומכת מבעוד מועד.
מה זה פריסת מס שבח?
פריסה מאפשרת לחלק את השבח על פני מספר שנות מס, ובכך לעיתים להפחית את שיעור המס הכולל, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
מה קורה אם רשות המסים לא עונה להשגה?
אם לא ניתנה החלטה בתוך התקופה הקבועה בחוק, בדרך כלל שמונה חודשים שניתן להאריך עד שנה, רואים את ההשגה כאילו התקבלה (סעיף 87(ו) לחוק מיסוי מקרקעין).
אפשר להגיש השגה גם על שומת מס רכישה?
כן. רוכש שקיבל הודעת שומה רשאי להגיש השגה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו, מפורטת ומנומקת. גם מס רכישה מחושב לפי שווי הזכות שנרכשה, ולכן גם כאן המחלוקת היא לרוב על השווי.
עורך דין או רואה חשבון? הפנו אלינו תיק
חוות דעת שמאיות מקצועיות ומנומקות, המשלבות ראייה משפטית ושמאית, בליווי אישי וביחס מלא ללקוח שלכם.
זקוקים לחוות דעת מקצועית?
נשמח לעזור. שירות אישי, מקצועי ומהיר.
או דברו איתנו ישירות