נסח טאבו:מה אומרת כל שורה ומה בודקים לפני שקונים

מה זה נסח טאבו ומה הוא מוכיח

"נסח טאבו" הוא הכינוי המקובל לנסח רישום מפנקסי המקרקעין. את הפנקסים מנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים 1.

הנסח מציג את המצב המשפטי של הנכס כפי שהוא רשום: מי הבעלים, אילו זכויות יש לאחרים בנכס ואילו הגבלות חלות עליו, כמו הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט והודעות על הפקעה 1,2.

לרישום יש משקל משפטי גבוה. לפי חומר הלימוד של רשם המתווכים במשרד המשפטים, המביא את סעיף 125 לחוק המקרקעין, במקרקעין שעברו הסדר הרישום הוא ככלל ראיה חותכת לתוכנו, ובמקרקעין שטרם הוסדרו הוא ראיה לכאורה בלבד 2. מה המשמעות של זה לנכס מסוים - שאלה לעורך דין.

שני דברים כדאי לזכור:

• הנסח הוא תמונת מצב. הוא משקף את הרישום ביום ההפקה בלבד 1. נסח מלפני חודש לא מראה מה נרשם מאז, ולכן נהוג להפיק נסח חדש סמוך לחתימה ולפני התשלומים.
• הנסח עוסק בזכויות, לא בבניין. הוא לא אומר מה בנוי בפועל, אם הבנייה חוקית ובאיזה מצב הנכס.

איך מזמינים נסח טאבו

מזמינים דרך שירות הפקת נסח טאבו באתר gov.il, שמפנה למערכת "מקרקעין ברשת" של משרד המשפטים. כל אדם רשאי להזמין נסח בתשלום. בוחרים סוג נסח ומזינים את פרטי הנכס. התשלום נעשה באתר התשלומים הממשלתי, והנסח נשלח לדואר האלקטרוני בתוך דקות ספורות 1.

מה צריך לדעת מראש: מספר גוש ומספר חלקה, ובדירה בבית משותף גם מספר תת-חלקה. את הגוש והחלקה תמצאו בחשבון הארנונה, בחוזה הרכישה או בחיפוש לפי כתובת באתר המרכז למיפוי ישראל. שימו לב: תת-החלקה והמספר שעל דלת הדירה אינם בהכרח זהים 1.

שלושה סוגי נסחים:

• נסח רגיל מלא: כל הרישומים העדכניים בנכס במסמך אחד. לרוב הצרכים, ובהם קנייה ומכירה, זה הנסח שצריך 1.
• נסח מרוכז: סקירה כללית של הדירות בבית משותף ושל בעליהן, בלי הפירוט המלא של כל רישום 1. הוא נותן תמונה של הבניין כולו ויכול לעזור לאתר את תת-החלקה הנכונה.
• נסח היסטורי: מציג גם רישומים שכבר נמחקו, ונועד לבדוק את ההיסטוריה של הנכס 1.

אגרה: נקבעת בתקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכנת מעת לעת לפי המדד 3. האגרה העדכנית מוצגת בעת ההזמנה 1.

לנסח יש חתימה אלקטרונית מאושרת, ותוקפו כמסמך מקורי נשמר רק בקובץ הדיגיטלי. עותק מודפס אינו נחשב למקור 1, ולכן שמרו את הקובץ.

בעלי זכויות רשומים בנכס יכולים גם להירשם בחינם לשירות "טאבו-נט" של הרשות, שמתריע כשנרשמת פעולה בנכס שלהם. לפי הפרסום של הרשות, השירות מתריע בלבד ואינו מונע את הרישום 4.

איך קוראים את הנסח, חלק אחר חלק

חלקים כמו משכנתאות, עיקולים והערות מופיעים רק כשיש רישום כזה 1. אלה החלקים שתפגשו בנסח של דירה:

תיאור הנכס. גוש, חלקה ותת-חלקה, ולצדם תיאור הדירה כפי שנרשם, ובדרך כלל גם הקומה, השטח והחלק ברכוש המשותף 2.

הצמדות. חלקים מהרכוש המשותף ששויכו לדירה מסוימת, כמו חניה, מחסן או גג. ההצמדות מופיעות גם בתשריט הבית המשותף, שמתאר את היחידות, את שטחן ואת ההצמדות 2. חניה או מחסן שבשימוש המוכר אבל אינם רשומים כאן אינם בהכרח חלק מהדירה, ואת מעמדם מבררים עם עורך דין לפני החתימה.

בעלויות. שמות הבעלים הרשומים והחלק של כל אחד מהם בנכס 2. בני זוג, אחים או יורשים יכולים להיות רשומים יחד, כל אחד בחלק שלו.

חכירות. בחלק מהנכסים הבעלות הרשומה היא של המדינה, של קרן קיימת לישראל או של רשות הפיתוח, והקונה חותם על חוזה חכירה ארוכת טווח עם רשות מקרקעי ישראל 5. שכירות לתקופה של יותר מ-25 שנה נקראת "חכירה לדורות" 2. כאן בודקים מי רשום כחוכר ועד מתי החכירה.

משכנתאות. משכנתה היא שעבוד שנרשם בפנקסי המקרקעין על הנכס, בדרך כלל לטובת בנק שנתן הלוואה 2. לפי אותו מקור היא אינה פוגעת בזכות הבעלים להחזיק בנכס ולהשתמש בו, בכפוף לתנאי ההסכם 2, אבל היא נשארת רשומה עד שתימחק.

הערות. כאן מופיעים רישומים שמגבילים עסקאות בנכס:

• הערת אזהרה: נרשמת לבקשת מי שבעל הנכס, או בעל זכות אחרת בו, התחייב כלפיו בכתב לעשות עסקה בנכס או להימנע ממנה. כל עוד היא רשומה ולא נמחקה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה, אלא בהסכמת מי שההערה לטובתו או לפי צו בית משפט 6. בעסקאות מכר נהוג שהקונה רושם הערת אזהרה לטובתו עד שהבעלות נרשמת על שמו, ועורך הדין שמלווה את העסקה מטפל בכך.
• סוגים נוספים: למשל הערה על צורך בהסכמה, או הערה על התחייבות במסגרת תמ"א 38 7.
• עיקול: נרשם לבקשת נושה (זוכה), למשל בתיק הוצאה לפועל נגד בעל הנכס. לפי הפרסום של רשות האכיפה והגבייה, מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל נעשית רק באמצעות כונס נכסים 8.
• צווים והודעות: צווים של בית משפט והודעות על הפקעה 2.

תקנון. בנסח של בית משותף מצוין אם חל עליו תקנון מצוי או תקנון מוסכם 2. תקנון מוסכם יכול לכלול הוראות שנוגעות לדירה ולרכוש המשותף, ולכן כדאי לבקש לעיין בו לפני החתימה ולברר עם עורך דין מה הוא קובע לגבי הדירה.

זיקות הנאה. אם רשומה בנסח זיקת הנאה, למשל זכות מעבר, בררו עם עורך דין לטובת מי היא רשומה ומה היא מאפשרת.

ירושה. אם הבעלים הרשום נפטר, רישום היורשים בפנקסים נעשה על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה 9. עד שזה נעשה, ייתכן שהנסח עדיין יציג את המנוח כבעלים.

מה הנסח לא מראה

הנסח הוא מסמך של זכויות. יש דברים חשובים שלא תמצאו בו:

• היתרים וחריגות בנייה: האם מה שבנוי תואם את ההיתר. את זה בודקים בתיק הבניין.
• מצב פיזי ושימוש: איכות הבנייה, ליקויים ומי מחזיק בנכס בפועל.
• זכויות בנייה ותכניות: מה מותר לבנות במגרש ומה מתוכנן בסביבה.
• בניין שלא נרשם כבית משותף: לפי משרד הבינוי והשיכון, הרישום נעשה בשלבים: רישום החלקה, רישום הבית המשותף וחלוקתו לתתי-חלקות, ורישום הזכויות בדירה 10. כל עוד הבית לא נרשם כבית משותף, ככלל אין לדירה תת-חלקה משלה, והנסח מתייחס לחלקה כולה ולא לדירה מסוימת.
• נכסים שאינם רשומים בטאבו: הזכויות בהם יכולות להיות מנוהלות ברישומים של רשות מקרקעי ישראל, של חברה משכנת או של קבלן ועורכי הדין מטעמו 2,11. שעבוד על זכויות כאלה יכול להירשם ברשם המשכונות ולא בטאבו 2. בנכס שבניהול רשות מקרקעי ישראל אפשר להזמין ממנה "אישור זכויות", ובנכס שמנהלת גם חברה משכנת הרשות מפנה לגורם המנהל 12.

מבקר המדינה ציין, בדוח משנת 2015 על רישום זכויות במקרקעין שבניהול רשות מקרקעי ישראל, שאי-רישום הזכויות מגביל את הסחירות של דירות ומשפיע על מחירן 11. פירוט על חלק מהנושאים האלה תמצאו במדריכים הקשורים בסוף העמוד.

סימני אזהרה

1. 1עיקול רשום על הנכס. בררו עם עורך הדין מה מקור העיקול ואיך מתוכנן להסיר אותו לפני שכסף עובר למוכר.
2. 2הערת אזהרה לטובת מישהו אחר. ייתכן שקיימת התחייבות קודמת כלפי צד אחר לגבי אותו נכס. בררו עם עורך דין מה משמעותה לעסקה.
3. 3משכנתה של המוכר. זה לא בהכרח בעיה, אבל כדאי לוודא עם עורך הדין שהחוזה מסדיר איך ומתי היא תימחק.
4. 4לא כל הבעלים הרשומים חותמים. או שהמוכר כלל אינו רשום כבעלים, למשל כשהבעלים הרשום נפטר והירושה עוד לא נרשמה. במצב כזה בררו עם עורך דין מה נדרש לפני החתימה.
5. 5חכירה שטעונה הסכמה. לפי נוהל רשות מקרקעי ישראל, מי שמבקש להעביר זכויות בנכס בחכירה מהרשות נדרש ככלל להסכמת הרשות, ובמקרים שהנוהל מפרט, כמו חכירה מהוונת הרשומה בטאבו בלי הגבלות, ההעברה נעשית ישירות בלשכת רישום המקרקעין 13. גם חכירה שתקופתה מסתיימת בקרוב דורשת בירור.
6. 6פער בין הנסח לבין מה שתואר לכם. שטח, קומה או הצמדה, כמו חניה, מחסן או גג, שלא מופיעים בנסח כפי שתוארו.
7. 7הערה על התחייבות במסגרת תמ"א 38, או הודעה על הפקעה. רישום כזה מעיד על הליך שנוגע לבניין או לקרקע, וכדאי להבין אותו עם עורך דין לפני החתימה 2,7.

שאלות לשאול לפני שחותמים

את המוכר:

• האם אתם כל הבעלים הרשומים, וכולם יחתמו על החוזה?
• האם רשומים על הנכס משכנתה, הערה או עיקול, ואיך הם יוסרו?
• האם החניה, המחסן או הגג רשומים כהצמדה, או שהם רק בשימוש שלכם?
• אם הנכס הגיע בירושה: האם הירושה נרשמה בטאבו?
• האם יש הליך משפטי, חוב או התחייבות לפרויקט בבניין שקשורים לנכס?

את עורך הדין:

• מתי תירשם הערת אזהרה לטובתנו?
• איך הכסף שלנו מוגן עד שהמשכנתה או העיקול יימחקו?
• האם נדרשת הסכמה של רשות מקרקעי ישראל או של חברה משכנת, ומי מטפל בה?
• האם יש בתקנון המוסכם הוראות שנוגעות לדירה?
• מתי להפיק נסח עדכני נוסף לפני התשלומים?

מה אי אפשר לבדוק לבד

להזמין נסח ולקרוא אותו אתם יכולים לבד, והמדריך הזה נועד לעזור בזה. הקושי מתחיל כשצריך להבין מה הרישום אומר על הנכס עצמו: איך חכירה, הצמדה שלא נרשמה, הערה על התחייבות או בניין שעוד לא נרשם כבית משותף משפיעים על השווי ועל תנאי העסקה.

כשצריך חוות דעת על שווי שאפשר להציג לבית משפט, לרשות המסים או לצד השני בעסקה, נהוג להיעזר בשומה מנומקת של שמאי מקרקעין, שבוחן את הנכס כולו ולא רק את הנסח.

במשרד לפיד שמאות מקרקעין אנחנו מכינים שומת שווי שוק לפני קנייה או מכירה, ושומה לצורכי ירושה כשנכס עובר בין יורשים.

שאלות משפטיות, כמו הסרת עיקול, מחיקת הערה או רישום ירושה, שייכות לעורך הדין שמלווה אתכם.

שאלות נפוצות

מקורות

המדריך נכון למועד כתיבתו (אוקטובר 2026), מציג מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי. הדין, הנהלים והאגרות משתנים מעת לעת, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לפני החלטה בדקו את המצב העדכני מול הרשות המוסמכת ועם עורך דין.

1. 1.משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - "הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין"מה כולל הנסח (בעלים רשומים, שעבודים, משכנתאות, עיקולים, צווים והגבלות, אם קיימים), המידע נכון ליום ההפקה, השירות פתוח לכל אדם בתשלום, מערכת "מקרקעין ברשת" ושלבי ההזמנה, תשלום באתר התשלומים הממשלתי לפי המחיר העדכני, מסירה בדואר אלקטרוני תוך דקות, גוש, חלקה ותת-חלקה ואיפה מוצאים אותם, תת-חלקה אינה בהכרח מספר הדירה, שלושת סוגי הנסחים, חתימה אלקטרונית ותוקף כמקור רק בצורה דיגיטלית.
2. 2.משרד המשפטים, רשם המתווכים - "דיני מתווכים במקרקעין, חלק שני: עקרונות ומושגי יסוד ופסקי דין" (חומר לימוד)סעיף 125 לחוק המקרקעין (ראיה חותכת במקרקעין מוסדרים וראיה לכאורה במקרקעין לא מוסדרים), מה מופיע בנסח (תיאור הנכס, שם הבעלים, הודעות על הפקעה, הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, תקנון מצוי או מוסכם), הצמדה ותשריט בית משותף, שכירות של יותר מ-25 שנה היא "חכירה לדורות", משכנתה כשעבוד הנרשם בפנקסי המקרקעין שאינו פוגע בזכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו בכפוף לתנאי ההסכם, רישום זכויות ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת עד הרישום בפנקסים, ורישום שעבוד ברשם המשכונות.
3. 3.משרד המשפטים - "הודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ג-2022"הודעה לפי תקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, שמעדכנת את סכומי האגרות בתוספת לתקנות עקב השינוי במדד. הסכומים מתעדכנים מעת לעת, והאגרה העדכנית מוצגת בעת ההזמנה.
4. 4.משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - "טאבו-נט: קבלת התראות על פעילות בנכס"שירות חינמי שמתריע לבעלי זכויות רשומים על פעולות שנרשמות בנכס; השירות מתריע בלבד ואינו מונע את הרישום.
5. 5.רשות מקרקעי ישראל - "בעלות ורישום"הבעלות במקרקעי ישראל נשארת של המדינה, של קרן קיימת לישראל או של רשות הפיתוח, הקונה חותם על חוזה חכירה עם הרשות, ורישום החכירה בלשכת רישום המקרקעין.
6. 6.משרד המשפטים, הנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - החלטה בערר 400-2023ציטוט סעיפים 126(א) ו-127(א) לחוק המקרקעין: הערת אזהרה נרשמת על פי בקשת הזכאי כשבעל המקרקעין או בעל זכות אחרת בהם התחייב בכתב לעשות עסקה או להימנע ממנה, ועסקה הסותרת אותה לא תירשם כל עוד לא נמחקה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
7. 7.משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - "בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה"סוגי הערות: התחייבות לעשיית עסקה, הימנעות מעשיית עסקה, הערה על צורך בהסכמה, התחייבות במסגרת תמ"א 38.
8. 8.רשות האכיפה והגבייה - "בקשה לעיקול מקרקעין בהוצאה לפועל"עיקול ברישום המקרקעין על נכס של חייב לבקשת הזוכה, ומכירת מקרקעין רק באמצעות כונס נכסים.
9. 9.משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - "בקשה לרישום הורשה"רישום הורשה בפנקסי המקרקעין על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה.
10. 10.משרד הבינוי והשיכון - "בדיקת מצב רישום מקרקעין במערכת המידע של משרד הבינוי והשיכון"שלבי הרישום (רישום החלקה, רישום הבית המשותף וחלוקה לתתי-חלקות, רישום הזכויות בדירה) ובדיקת מצב הרישום ללא עלות.
11. 11.מבקר המדינה - דוח שנתי 65ג (2015), "רישום זכויות במקרקעין שבניהול רשות מקרקעי ישראל"זכויות שלא נרשמו מנוהלות ברישומי הרשות ובידי חברות, קבלנים ועורכי דין מטעמם, ואי-רישום מגביל את הסחירות ומפחית את המחיר.
12. 12.רשות מקרקעי ישראל - "אישור זכויות"אישור זכויות לנכס שבניהול הרשות, פנייה לגורם המנהל כשהנכס מנוהל גם בידי חברה משכנת, ופנייה ללשכת רישום המקרקעין כשהנכס רשום בטאבו.
13. 13.רשות מקרקעי ישראל - נוהל 90.32B "העברת זכויות במגזר העירוני" (פורסם 20.07.2025)בעל זכויות המבקש להעביר את זכויותיו נדרש להסכמת רשות מקרקעי ישראל; בחכירה מהוונת הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בלי הגבלה בהעברה, ההעברה נעשית ישירות בלשכה.

הקישורים נבדקו ב-21 באוקטובר 2026. הנוסח המחייב הוא זה שבמסמכים המקוריים של הרשויות.