תשריט בית משותף:איך מזמינים אותו ואיך קוראים את ההצמדות
מאת יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דיןעודכן לאחרונה:
בקצרה: תשריט בית משותף הוא השרטוט של הבניין, שנרשם בלשכת רישום המקרקעין יחד עם צו הבית המשותף והתקנון 1. הוא מראה את גבולות כל דירה, את השטח הרשום שלה ואת מה שהוצמד לה, כמו חניה, מחסן או גג 2. אפשר להזמין אותו בשירות מקוון של משרד המשפטים לפי גוש וחלקה 1, וכדאי לעשות זאת לפני שחותמים על חוזה.
מהו תשריט בית משותף
בניין שיש בו שתי דירות או יותר יכול להירשם בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין, המוכרת בשם "טאבו" 7. הרישום נעשה בצו שמחלק את החלקה ליחידות נפרדות, שנקראות תתי-חלקות 5. כך כל דירה מקבלת רישום משלה 9.
את הבקשה לרישום מגישים ללשכת המפקח על רישום המקרקעין, ומצרפים אליה את התשריט, ואם יש, גם תקנון מוסכם 2. לכן בתיק הרישום של בית משותף נמצאים בדרך כלל שלושה מסמכים: צו הרישום (שנקרא גם צו בית משותף), התקנון והתשריט 1.
התשריט מראה את גבולות כל דירה, את שטחה ואת השטחים שהוצמדו לה מחוץ לקירות הדירה 2. מכין אותו איש מקצוע מוסמך, כמו מהנדס, אדריכל, מודד או הנדסאי, שמצהיר שהתשריט משקף את הבניין כפי שהוא בנוי ביום הכנתו 2,5.
מי שמחפש "תשריט דירה" צריך לדעת שהתשריט הוא של הבניין כולו. הדירה שלכם מופיעה בו כתת-חלקה אחת מתוך כמה 3.
למה זה חשוב לפני שקונים
- מה כלול בדירה לפי הרישום. הדירה עצמה, ההצמדות שרשומות לה וחלק ברכוש המשותף 7. רכוש משותף הוא כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ובהם הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות והמעליות 7,11.
- התשלומים לבית. לפי חוק המקרקעין, החלק של כל דירה ברכוש המשותף נקבע ככלל לפי יחס שטח הרצפה שלה לשטח כל הדירות, ולפיו נקבעת גם ההשתתפות בהוצאות האחזקה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון 7. התקנון יכול לקבוע שהשטחים שבטבלת התשריט ישמשו לחישוב הזה 2.
- סכסוכים עם שכנים. המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף 8. ויכוח על גג, חצר או חניה מתחיל בדרך כלל בשאלה מה רשום בתשריט ובתקנון.
- מכירה ושווי. חניה, מחסן או גג עשויים להשפיע על שווי הדירה, ומה שלא רשום לטובתכם עלול לעלות כשאלה כשתרצו למכור. מבקר המדינה ציין בדוח משנת 2015 שאי-רישום הזכויות מגביל את סחירותן של יחידות הדיור 9.
תשריט או גרמושקה: מה ההבדל
התשריט שייך לעולם הרישום. הוא נמצא בלשכת רישום המקרקעין ומראה מה רשום כצמוד לכל דירה ומה רשום כרכוש משותף 1,2.
הגרמושקה היא הכינוי המקובל לתכניות שצורפו להיתר הבנייה. היא שייכת לעולם התכנון ומראה מה אושר לבנייה. לפי חוק התכנון והבנייה, עבודות בנייה טעונות ככלל היתר, והטיפול בהיתרים נעשה בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה 13. התכניות וההיתרים נשמרים בדרך כלל בתיק הבניין, שמנוהל ברשות המקומית או בוועדה המקומית לתכנון ובנייה 12,13.
שני המסמכים לא בהכרח מספרים אותו סיפור. העובדה שחלק מסוים מופיע בתשריט אינה אומרת שהוא נבנה בהיתר, ובתשריט יכולות להופיע הערות על חריגה מהיתר 2. ולהפך, שינוי שנעשה בבניין לא תמיד עודכן ברישום. לפי הנחיות רשות מקרקעי ישראל, כשהמצב בשטח אינו תואם את הרישום נדרש תיקון או ביטול של צו הבית המשותף 5.
בקיצור: התשריט עונה על השאלה "מה רשום כחלק מהדירה", והגרמושקה עונה על השאלה "מה אושר לבנייה". לפני קנייה כדאי לבדוק את שניהם.
איך מזמינים תשריט בית משותף
משרד המשפטים מפעיל שירות מקוון באתר gov.il בשם "הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט)". השירות מפיק מסמכים סרוקים עם חתימה אלקטרונית 1.
- מה מזינים: מספר גוש ומספר חלקה. אפשר לאתר את התיק גם לפי מספר השטר שמופיע בנסח הרישום 1.
- איפה מוצאים גוש וחלקה: באתר המרכז למיפוי ישראל לפי כתובת, בחשבון הארנונה או בחוזה הרכישה 4.
- תת-חלקה: לא צריך אותה כדי להזמין את התיק, אבל היא תעזור לכם למצוא את הדירה בתוך התשריט. מספר תת-החלקה אינו בהכרח המספר שעל דלת הדירה 4.
- תשלום: משלמים אגרה בכרטיס אשראי במערכת. לפי הפרסום באתר השירות, הודעה עם קישור להורדת הקבצים נשלחת בדואר אלקטרוני תוך 24 שעות 1.
- אילו תיקים: מלבד תיק הרישום ייתכנו גם תיק תיקון צו ותיק ביטול צו. אפשר להזמין עד שלושה תיקים של אותו גוש וחלקה יחד 1. אם הצו תוקן, הזמינו גם את תיק התיקון.
כדאי לדעת: לא לכל בית משותף נרשם תקנון, ובתיקים ישנים, עד שנת 1969, עשוי להופיע הסכם במקום תקנון 1.
איך קוראים את התשריט
הדירה. כל דירה מסומנת במספר תת-חלקה, ולפי ההנחיות העדכניות להכנת תשריט דיגיטלי רצוי שיהיה לה גם צבע משלה 3. מספר תת-החלקה ברישום תואם את מספר הדירה בתשריט 2. התחילו באיתור הדירה שלכם לפי מספר תת-החלקה שבנסח הטאבו.
השטח הרשום. בטבלת התשריט מופיע שטח לכל דירה. הוא מחושב לפי כללים שנקבעו לצורך הרישום 2,3, ולכן הוא לא בהכרח זהה לשטח שבמודעה או בחשבון הארנונה.
ההצמדות. הצמדה היא שטח מחוץ לקירות הדירה שנרשם כשייך לה, כמו חניה, מחסן, גג או חצר 2. לפי ההנחיות העדכניות להכנת תשריט דיגיטלי, כל הצמדה מסומנת באות עברית (א, ב, ג), לפעמים יחד עם מספר הדירה, וצבועה בצבע של הדירה שאליה היא שייכת 3. בתשריט ישן יותר בודקים את המקרא שבו. בטבלת התשריט מופיעים לכל הצמדה התיאור, הסימון, הצבע, השטח והדירה שאליה היא צמודה 2.
הרכוש המשותף. כל מה שלא רשום כדירה, ובתשריט הוא מסומן בדרך כלל במספר 0 2,11. לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת טעונה ככלל הסכמה של כל בעלי הדירות 6,7. בחוק יש הסדרים מיוחדים למקרים מסוימים, למשל רוב מיוחד להרחבת דירת מגורים 14, ולכן את המקרה הספציפי בודקים עם עורך דין.
התקנון. התקנון מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. אם לא נרשם תקנון מוסכם, או שהוא לא מתייחס לנושא מסוים, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין 1,7. לפי הנחיות משרד המשפטים לרישום בית משותף, בבניין שיש בו הצמדות יש חובה לערוך תקנון מוסכם 2. הוא יכול לקבוע, למשל, את אופן השימוש בהצמדות, שריון זכויות בנייה לדירות מסוימות ואת חלוקת ההוצאות 2. לכן קוראים את התשריט ואת התקנון יחד: התשריט מראה מה הוצמד, והתקנון יכול לקבוע מה מותר לעשות בו ולמי שמורות זכויות הבנייה.
הערות. בתשריט יכולות להופיע הערות, למשל על חריגה מהיתר או מגבולות החלקה 2. אל תדלגו עליהן.
סימני אזהרה
- החניה או המחסן שהמוכר משתמש בהם לא מופיעים כהצמדה של הדירה. ייתכן שהם חלק מהרכוש המשותף. מה שאתם רואים בשימוש אינו בהכרח מה שאתם קונים, והצמדה מאוחרת של חלק מהרכוש המשותף טעונה ככלל הסכמה של כל בעלי הדירות 6,7.
- המחסן או החניה רשומים כהצמדה של דירה אחרת. אות או צבע של דירה אחרת על השטח שמוצג לכם הם סיבה לעצור ולברר.
- השטח הרשום שונה מהותית מהשטח שפורסם. פער כזה יכול לנבוע משיטת מדידה אחרת, אבל גם מתוספת שלא נרשמה או משטח שרשום כרכוש משותף.
- הבניין לא רשום כבית משותף. אז אין תשריט בית משותף. לפי דוח מבקר המדינה משנת 2015, במקרים רבים הזכויות ביחידות דיור על קרקע שבניהול רשות מקרקעי ישראל לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, והמידע עליהן מנוהל ברישומי הרשות ובידי חברות וקבלנים 9. יש גם מקרים שבהם הבעלים רשומים כשותפים בחלקה, ואז ייתכן שנרשם ביניהם הסכם שיתוף, שאליו מצורף תשריט חלקה 10.
- הצו תוקן, או שתיקון בדרך. אחרי שינויים בבניין, למשל פרויקט תמ"א 38, נדרש לעיתים תיקון של הצו 5. במקרה כזה התשריט המקורי לא מספר את כל הסיפור, ולא בכל תיק תיקון יש תשריט חדש 1.
- הערה על חריגה, או דירה שנראית אחרת מהתשריט. מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף על הגג או דירה שפוצלה הם סיבה לבירור ברישום ובתיק הבניין, ובמקרה הצורך עם עורך דין 2,5.
- תת-החלקה בחוזה לא תואמת את הדירה. בדקו, רצוי עם עורך הדין, שמספר תת-החלקה בחוזה הוא של הדירה שאתם קונים ושההצמדות שסוכמו מופיעות בו. מספר תת-החלקה אינו בהכרח מספר הדירה בבניין 4.
שאלות לשאול לפני שחותמים
את המוכר:
- אילו חניה ומחסן שייכים לדירה, ואיפה הם מסומנים בתשריט?
- האם נעשו בדירה שינויים מאז הרישום, כמו סגירת מרפסת, תוספת חדר או פיצול?
- האם יש מחלוקת עם שכנים על הגג, החצר, החניה או שטח משותף אחר?
- האם בבניין בוצע או מתוכנן פרויקט, כמו תמ"א 38, שמשנה את הרישום?
את עורך הדין:
- האם התשריט והתקנון שבידינו מעודכנים, כולל תיקונים?
- האם ההצמדות בחוזה תואמות את התשריט ואת נסח הטאבו?
- מה התקנון קובע לגבי הגג, זכויות בנייה ושימוש ברכוש המשותף?
- אם הבניין לא רשום כבית משותף, איפה רשומות הזכויות ואיך הן יועברו על שמנו?
מה אי אפשר לבדוק לבד
את התשריט אתם יכולים להזמין בעצמכם, ואת הסימונים הבסיסיים אפשר לזהות. השאלות הקשות מתחילות כשמשהו לא מתיישב: הצמדה שלא רשומה, שטח שלא תואם, תוספת שלא מופיעה ברישום. מה המשמעות של פער כזה לשווי הדירה ולתנאי העסקה, זו כבר הערכה מקצועית.
כשצריך מסמך שישמש מול בית משפט, רשות המסים או הצד השני בעסקה, השוואת שרטוטים אינה מספיקה, ולצורך כזה נהוג להיעזר בחוות דעת מנומקת של שמאי מקרקעין. שאלות על המצב המשפטי, למשל אם אפשר להסדיר הצמדה או איך מתמודדים עם רישום חסר, שייכות לעורך דין.
במשרד לפיד שמאות מקרקעין אנחנו בוחנים את מסמכי הבית המשותף כחלק משומת שווי שוק לפני קנייה או מכירה.
שאלות נפוצות
איך מזמינים תשריט בית משותף?
בשירות המקוון של משרד המשפטים "הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט)". מזינים גוש וחלקה, משלמים בכרטיס אשראי, ולפי הפרסום באתר השירות הודעה עם קישור להורדה נשלחת בדואר אלקטרוני תוך 24 שעות 1.
מה ההבדל בין תשריט לגרמושקה?
התשריט נרשם בלשכת רישום המקרקעין ומראה מה רשום כצמוד לכל דירה ומה רשום כרכוש משותף. הגרמושקה היא תכנית ההיתר, שנשמרת בתיק הבניין ומראה מה אושר לבנייה 2,12.
מה עושים אם הבניין לא רשום כבית משותף?
בודקים איפה רשומות הזכויות: בנסח הטאבו של החלקה, ברישומי רשות מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת 9,10. את המשמעות לעסקה מבררים עם עורך דין לפני החתימה.
יש לכם נכס לבדוק?
המדריך מסביר מה בודקים ולמה. את הנכס שלכם בודקים לפי הנתונים שלו: הרישום, ההיתר, התכניות והעסקאות בסביבה. יעקב לפיד, שמאי מקרקעין ועורך דין, ואריאל לפיד, שמאי מקרקעין וכלכלן, עונים על שאלה ראשונית ללא התחייבות.
המשרד שלנו ברחוב ארלוזורוב 62, תל אביב.
מקורות
המדריך נכון למועד כתיבתו (אוקטובר 2026), מציג מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי. הדין, הנהלים והאגרות משתנים מעת לעת, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לפני החלטה בדקו את המצב העדכני מול הרשות המוסמכת ועם עורך דין.
- 1.משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - "הזמנת מסמכי בית משותף (צו, תקנון ותשריט)"שם השירות והיותו מקוון, מסמכים סרוקים בחתימה אלקטרונית, המסמכים בתיק רישום ובתיק תיקון (לא בכל תיק תיקון יש תשריט), איתור לפי גוש וחלקה או לפי מספר שטר, עד שלושה תיקים יחד, תשלום בכרטיס אשראי, הודעה בדואר אלקטרוני תוך 24 שעות, הסכם במקום תקנון בתיקים עד 1969, תקנון מצוי כשלא נרשם תקנון.
- 2.משרד המשפטים, לשכת המפקח על רישום מקרקעין - הנחיות לבקשה לרישום בית משותף (PDF)הגשה ללשכת המפקח, מי מכין את התשריט והצהרתו שהתשריט משקף את הבית כפי שהוא בנוי, טבלת הדירות וההצמדות בתשריט, הצמדות כשטחים מחוץ לקירות הדירה, התאמת מספר תת-החלקה למספר הדירה, חישוב שטחים לפי כללי הרישום, אפשרות לקבוע בתקנון ששטחי הטבלה ישמשו לחישוב החלק ברכוש המשותף ולחלוקת ההוצאות, רכוש משותף במספר 0, הערות על חריגה מהיתר או מגבול החלקה, חובת תקנון מוסכם כשיש הצמדות ונושאים שהתקנון יכול להסדיר.
- 3.משרד המשפטים, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - "הנחיות ליצירת תשריט בית משותף דיגיטלי - הוראות ונספח טכני" (גרסה מעודכנת 08-2022)שרטוט הבניין לפי קומות, מספור תתי-חלקות בספרות, צבע ייחודי לכל דירה (מומלץ), סימון הצמדות באותיות עבריות ובצבע הדירה, שיטת חישוב השטח.
- 4.משרד המשפטים - "הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין"הצורך בגוש, חלקה ותת-חלקה, מספר תת-החלקה אינו בהכרח מספר הדירה, איתור גוש וחלקה באתר המרכז למיפוי ישראל, בחשבון הארנונה או בחוזה.
- 5.רשות מקרקעי ישראל - "בקשה לרישום, לתיקון או לביטול צו בית משותף"הצו מחלק את הקרקע לתתי-חלקות, התשריט חתום בידי מודד, אדריכל, מהנדס או הנדסאי, תיקון צו נדרש כשהמצב בשטח אינו תואם את הרישום, תיקון בעקבות תמ"א 38.
- 6.הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - החלטה בערר 192-2024 (ינואר 2025)ערר על דחיית בקשה לתיקון צו בית משותף לשם הצמדת חניות, מחסנים וגינות; ציטוט סעיף 62(א) לחוק המקרקעין: אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
- 7.האגודה לתרבות הדיור - ידיעון הזכויות והחובות בבית המשותף (כולל נוסח פרק הבתים המשותפים בחוק המקרקעין)הגדרות בית משותף ורכוש משותף (סעיף 52), החלק ברכוש המשותף לפי יחס שטחי הרצפה אלא אם נקבע אחרת בתקנון (סעיף 57), השתתפות בהוצאות (סעיף 58), הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה רק בהסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 62), תחולת התקנון המצוי (סעיף 64), הכינוי "טאבו".
- 8.משרד המשפטים - "הגשת תביעות וניהול הליכים בפני המפקח על רישום המקרקעין (הליך שיפוטי - בתים משותפים)"המפקח מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף.
- 9.מבקר המדינה - דוח שנתי 65ג (2015), "רישום זכויות במקרקעין שבניהול רשות מקרקעי ישראל"כל יחידת דיור אמורה להירשם כתת-חלקה בפנקס הבתים המשותפים, במקרים רבים הזכויות לא נרשמו והמידע מנוהל ברישומי רמ"י ובידי חברות וקבלנים (בהם חברות משכנות), הגבלת הסחירות של יחידות שזכויותיהן לא נרשמו.
- 10.משרד המשפטים - שירות רישום הסכם שיתוף במקרקעיןהסכם שיתוף בין שותפים במקרקעין על ניהול המקרקעין והשימוש בהם, וצירוף תשריט חלקה מאושר בידי מודד מוסמך.
- 11.הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - החלטה בערר 293-2023 (ספטמבר 2024)הגדרת רכוש משותף: כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות.
- 12.עיריית תל אביב-יפו - ארכיון תיקי בנייןתיק בניין כולל את התכניות, ההיתרים והאישורים של הבניין (דוגמה לרשות מקומית).
- 13.מבקר המדינה - "ייעול הליכי רישוי הבנייה", דוח על השלטון המקומי 2021בנייה טעונה ככלל היתר, ותפקיד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה.
- 14.האגודה לתרבות הדיור - "הרוב והמיעוט בבית המשותף" (טבלת הרוב הנדרש להחלטות בבית משותף)הרחבת דירת מגורים בבית משותף ברוב מיוחד של בעלי הדירות (ולא בהסכמת כולם), שינוי תקנון ברוב מיוחד.
הקישורים נבדקו ב-21 באוקטובר 2026. הנוסח המחייב הוא זה שבמסמכים המקוריים של הרשויות.