מכירת דירה בלי היטל השבחה? הרעיון שבוחנים כיום במשרד הפנים

בעלי נכסים רבים נתקלים במצב מתסכל: הם מוכרים דירה או בית, ולפתע מגלים כי עליהם לשלם היטל השבחה בגין תוכנית שאושרה על הנכס - גם אם מעולם לא ניצלו את זכויות הבנייה הנוספות ואף לא ביקשו זאת. בשבועות האחרונים חוזרת לכותרות סוגיה שמטרידה את שוק הנדל"ן כבר תקופה ארוכה: האם יש הצדקה לחייב בהיטל השבחה רק בשל מכירת נכס, כאשר בפועל התוכנית המשביחה טרם מומשה. גורמים במשרד הפנים ובצוות הבינמשרדי שמונה לבחון את הנושא מציגים כיוונים חדשים שעשויים לשנות את כללי המשחק עבור מוכרים, רוכשים ויזמים כאחד.

מה בעצם משתנה: מכירה כאירוע מס

כיום, אחד משלושת האירועים שמפעילים חבות בהיטל השבחה הוא מכירת הנכס - גם אם בעל הנכס לא יזם את התוכנית המשביחה ולא התכוון לממש אותה בעצמו. מי שמוכר נכס שעליו חלה תכנית משביחה, גם אם לא הוא יזם אותה, נדרש לשלם את היטל ההשבחה, וייתכן כי סכום זה גם מגולם במחיר העסקה, וכלל לא ידוע אם הקונה יממש את התוכנית המשביחה. הביקורת המרכזית על המצב הקיים מנוסחת בבירור: "מכיוון שהתוכנית טרם התממשה הלכה למעשה, לא קמו עדיין צורכי הפיתוח שבגינן גובה הרשות המקומית את ההיטל" .

לכן, אחד הכיוונים המרכזיים שעולים בדיונים הוא ביטול מכר כאירוע מימוש החייב בהיטל . במקביל, נבחנת גם גרסה שונה: קביעת מועד אירוע המס והמועד הקובע לחישוב השומה למועד המימוש בפועל ולא למועד אישור התוכנית, מה שעשוי להביא לתמחור מדויק יותר של ההיטל בהתאם לערכי הקרקע העדכניים בעת החיוב.

ההצעה שכבר עלתה: היתר בנייה בלבד

במסלול מקביל, גורמים במשרד המשפטים הציגו הצעה מרחיקת לכת יותר: עד עתה, אירוע המחייב תשלום היטל השבחה היה מכירת דירה או קבלת היתר בנייה. על פי ההצעה, יקודם תיקון לחוק ולפיו רק היתר בנייה יהיה כרוך בתשלום ההיטל . ההיגיון מאחורי ההצעה נובע מתכלית ההיטל מלכתחילה - זהו תשלום לרשות המקומית על עליית השווי של נדל"ן בעקבות אישור של תוכנית בנייה , ולא בהכרח בשל עצם המכירה.

חשוב להדגיש: מדובר בהצעות שנמצאות בשלבי בחינה ודיון, ולא בשינוי חקיקה שנכנס לתוקף. מי שמתכנן עסקת מכר בטווח הקרוב עדיין כפוף לכללים הקיימים, ואין להסתמך על שינוי עתידי בעת קבלת החלטות עסקיות.

התנגדות הרשויות המקומיות ומה שעל הפרק כלכלית

לא מפתיע שהרעיון מעורר התנגדות נחרצת מצד השלטון המקומי, שרואה בהיטל ההשבחה מקור הכנסה מרכזי למימון תשתיות ומוסדות ציבור. הנתונים הכלכליים ממחישים את גודל הסוגיה: על פי דוח מבקר המדינה ב-2021, היטלי השבחה הניבו לרשויות המקומיות 8.7 מיליארד שקל, מתוך הסכום הזה כ-60% נגבו על ידי רשויות באשכולות סוציו אקונומיים גבוהים .

עמדת ראשי הרשויות מובעת בחריפות, כפי שמשתקף בתגובת יו"ר מרכז השלטון המקומי, שהזהיר כי "השלטון המקומי, בעזרת היטלי השבחה, משלים פערים לבניית מוסדות חינוך ומבני ציבור" . משום כך, כל שינוי מבני בהיטל צפוי לכלול מנגנון שיפוי לרשויות, כפי שאכן מוזכר באחת החלופות הנבחנות - חלופות כדוגמת ביטול היטלי השבחה בעת מכירת דירה והעברתם לתוכנית מיסוי אחרת, תוך הבטחת שיפוי לרשויות המקומיות .

שינויים נלווים: תקינה שמאית ומוסד השמאי המכריע

מעבר לשאלת מועד החיוב, הצוות הבינמשרדי בוחן גם שינויים במנגנון קביעת גובה ההיטל עצמו. אחת ההצעות מבקשת לקדם תקינה שמאית אחידה לחישוב השבחה על ידי מועצת שמאי המקרקעין , מתוך מטרה ליצור אחידות ושקיפות רבה יותר בין רשויות שונות.

הצעה נוספת ומהותית עוסקת בעצמאות השמאים העורכים את שומות ההשבחה. ההצעה מבקשת לנתק את הקשר הישיר בין השמאים לבין הוועדות המקומיות, כך שהשמאים ימונו לוועדות המקומיות השונות על ידי גוף בלתי תלוי מתוך מאגר שמאים ציבורי או שייבחרו באופן אקראי מהמאגר . שינוי כזה עשוי גם להשפיע על הצורך במוסד השמאי המכריע כפי שהוא מוכר כיום, שכן חלק מהתפיסה הרואה בו כלי מרכזי להבטחת חוסר משוא פנים עשויה להתייתר אם השמאי העורך את השומה הראשונית כבר יהיה בלתי תלוי.

מה זה אומר לכם בפועל

עד לשינוי חקיקה מלא, הכללים הקיימים ממשיכים לחול במלואם: מוכר נכס עדיין עשוי להידרש לשלם היטל השבחה גם אם לא ניצל את זכויות הבנייה שאושרו. לכן, בכל עסקת מכר של נכס שחלה עליו תוכנית משביחה, חשוב לבדוק מראש את חבות ההיטל, לבחון אפשרויות לפטור, ולוודא שהעניין מוסדר כראוי בהסכם המכר בין הצדדים.

יזמים ובעלי נכסים שמתכננים עסקאות בטווח הבינוני-ארוך כדאי שיעקבו אחר ההתפתחויות בנושא, שכן שינוי במועד אירוע המס עשוי להשפיע משמעותית על תזרים המזומנים ועל כדאיות הפרויקטים. במקרים של אי-ודאות לגבי חבות בהיטל השבחה, גובה השומה או האפשרות לבקש פטור, מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין ובעורך דין המתמחים בתחום עוד בטרם חתימה על עסקה.